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（文/張志峰 編輯/馬友友）在房企現(xiàn)金流普遍吃緊的當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)大戰(zhàn)還在持續(xù)。

本應(yīng)是“積極補(bǔ)倉(cāng)”的季節(jié)，土地市場(chǎng)卻反應(yīng)平淡。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)上市房企拿地積極性，是自2010年以來(lái)同期最低的一次。

有分析人士指出，1月份不少城市仍在進(jìn)行第三輪集中供地，土地供應(yīng)量并不比往年少。但最終絕大部分土地都被地方國(guó)資控股的城投公司以兜底方式包攬，上市房企中，民營(yíng)房企自顧不暇，大型央企、國(guó)企則忙于積極收購(gòu)出險(xiǎn)房企資產(chǎn)，盡管也偶有參與，但招拍掛拿地總量同比大幅下降。

國(guó)資拿地占比70%

數(shù)據(jù)顯示，1月1日-25日，所有A股和港股上市房企中，僅15家房企參與1月份拿地，總金額為166億元。與去年同期全國(guó)有64家上市房企參與拿地、總金額2506億元相比，同比分別下跌77%和93%。

其中，央企華潤(rùn)置地以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)居于榜首，共斬獲4宗地塊，總價(jià)57億元，平均溢價(jià)率6%。

值得注意的是，拿地房企中，純民營(yíng)房企僅濱江和龍湖2家，現(xiàn)金流表現(xiàn)較好的分別斬獲一宗宅地；而萬(wàn)科和綠城2家民營(yíng)控股房企，也有部分國(guó)資背景。其余10家拿地房企均為央企或地方國(guó)企。

總體來(lái)看，央企拿了9幅、地方國(guó)企7幅、民企7幅，國(guó)資與民企的拿地?cái)?shù)量比例為7：3。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，雖然近期政策層面以寬松為主，但要傳導(dǎo)到房企經(jīng)營(yíng)層面和購(gòu)地層面，是存在時(shí)滯的。后續(xù)上市房企購(gòu)地情況能否改善，很大程度上取決于銷(xiāo)售市場(chǎng)能否活躍。隨著后續(xù)購(gòu)房政策的進(jìn)一步寬松，房企購(gòu)地意愿則有增強(qiáng)的可能。

旭輝董事局主席林中在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)：房企在去杠桿階段的當(dāng)務(wù)之急是活下去，保證現(xiàn)金流的安全，摒棄規(guī)模導(dǎo)向的沖動(dòng)，一定要做好開(kāi)源節(jié)流、增收節(jié)支、以收定支、量入為出這四個(gè)方面。

無(wú)獨(dú)有偶，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安亦在內(nèi)部表示，禹洲集團(tuán)未來(lái)的目標(biāo)“小而美”，爭(zhēng)取長(zhǎng)期“活下去”。

一位民營(yíng)房企高管向觀察者網(wǎng)表示，過(guò)去“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，相較于補(bǔ)倉(cāng)，目前更重要的是回款和融資。開(kāi)源不易，也只能先節(jié)流，因此很少主動(dòng)在土地市場(chǎng)拿地。且房企普遍有部分存糧，除非遇到特別好的地塊，才會(huì)在現(xiàn)金流充裕的前提下去搏一搏。

這從各房企拿地溢價(jià)率上不難發(fā)現(xiàn)。1月份濱江和龍湖各自拿下的1宗宅地，溢價(jià)率分別高達(dá)14%和13%，其余國(guó)資企業(yè)拿地溢價(jià)率都普遍較低，有不少屬于兜底性質(zhì)，像中國(guó)鐵建、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、陜國(guó)投等地塊都是底價(jià)獲取。

華潤(rùn)成新“合作之王”

需要指出的是，民營(yíng)房企拿地積極性下降已持續(xù)半年之久，自下半年樓市熱度驟減，不少房企就已經(jīng)預(yù)感到事態(tài)嚴(yán)重性。

市場(chǎng)下行，行業(yè)首先想到的是抱團(tuán)取暖。

特別是閩系房企，大家相信“多個(gè)朋友多條路”。典型如旭輝，早在2018年前后就素有“合作之王”之稱(chēng)，也因此常被認(rèn)為銷(xiāo)售額“注水”，但其分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的作用不可忽視。

但如今，曾經(jīng)最?lèi)?ài)抱團(tuán)的閩系房企，也無(wú)力解救“老鄉(xiāng)”危機(jī)的時(shí)候，國(guó)資房企悄悄接下了這個(gè)重?fù)?dān)。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)2021年三次集中供地期間，所有房企合作拿地情況。

數(shù)據(jù)顯示，三次集中供地全部地塊總出讓金額約為2萬(wàn)億元，而其中聯(lián)營(yíng)公司拿地金額就超過(guò)5000億元，占總數(shù)達(dá)1/4.

從數(shù)量來(lái)看，合作房企排名前五的均為國(guó)資房企。

新的“合作之王”非央企華潤(rùn)置地莫屬，其合作房企共12家，其中既有保利、首開(kāi)、中鐵和地方城建公司等國(guó)企，亦有金地、香港置地等民企，合作拿地金額超過(guò)300億元。

根據(jù)2021年銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，華潤(rùn)置地去年累計(jì)合同銷(xiāo)售額3157.6億元，總合同銷(xiāo)售建筑面積1665萬(wàn)平方米，分別按年增長(zhǎng)10.8%及17.4%。是為數(shù)不多保持正增長(zhǎng)且順利完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的頭部房企。

因此，分析人士認(rèn)為，華潤(rùn)高額的拿地支出在意料之中，而企業(yè)廣泛開(kāi)展聯(lián)合拿地與開(kāi)發(fā)，亦有趁機(jī)逆市擴(kuò)張規(guī)模、方便收并購(gòu)之意。

不止華潤(rùn)，招商蛇口、保利、首開(kāi)的合作企業(yè)為9家，合作拿地金額分別為307億元、237億元和198億元；廈門(mén)象嶼為8家，合作金額143億元。

在國(guó)資房企紛紛開(kāi)展聯(lián)營(yíng)模式，尋求逆市擴(kuò)張的同時(shí)，部分民營(yíng)房企也早早看清形勢(shì)，抱緊國(guó)資“大腿”。

典型如深圳房企卓越，在三次集中供地期間，聯(lián)合中交、首開(kāi)等國(guó)企，聯(lián)合拿地總金額269億元，成為集中供地期間民營(yíng)房企最大黑馬。

一位資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，現(xiàn)在一線(xiàn)城市與強(qiáng)二線(xiàn)城市核心地段優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)壓力都不大，對(duì)仍有余力的民營(yíng)企業(yè)而言，與國(guó)資合作低價(jià)拿下部分優(yōu)質(zhì)地塊，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

同時(shí)，上述人士也指出，不同于以往房企間合作開(kāi)發(fā)以達(dá)到快速擴(kuò)張目的，如今大多數(shù)民營(yíng)房企間抱團(tuán)取暖，或與國(guó)企合作，更多的目的是“讓利續(xù)命”，以求平安度過(guò)本輪樓市下行周期。

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