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（文/張志峰 張玉 編輯/馬友友）2021年，33個省市加強預售資金監管。部分政策力度相對嚴苛的城市，主體結構封頂僅能提取50%的重點監管資金。

2022年，惠譽、標普、穆迪分別對房地產行業發布了信用展望。從三大評級機構的態度來看，未來房企的境內外融資環境依然嚴峻。

境外融資環境緊張的同時，房企依然面臨著較大的海外還債壓力。據不完全統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億，為近兩年中的最高。

在此背景下，近期，央行、銀保監發文，推進優質民企和國企央企并購出險企業的項目，并專項推出并購貸、專項債，且不計入三道紅線。

隨后部分國資房企立即成功發行并購債。

1月26日，就有央企招商蛇口和廈門國資房企建發地產分別在銀行間市場成功發行并購票據。其中，建發募資10億元，4.6億元用于并購2個標的房地產項目公司股權；招商蛇口發行金額為12.9億元，全額用于房地產項目并購，助力資金需求量高的在建房地產項目順利完工。

在這些消息推動下，2022年1月底前后，房地產項目并購案例明顯增加。

為了化解流動性風險，有民營房企選擇拿出部分優質資產打折出售。甚至像融創、雅居樂等未出險房企也積極參與。此外，陽光城等房企還通過股權轉讓“讓與擔保”等追加增信措施的方式給市場釋放信心。

有業內人士向觀察者網分析稱，隨著“并購債不計入三道紅線”新規落地，一場收并購大潮正在洶涌而來。對急于補充現金流的民營房企而言，不可再抱有僥幸心理，積極處置資產保證流動性方是上上之策。目前的環境下，有實力并購的企業畢竟是少數，完全是“買方市場”，因此能成功賣出的資產都至少是債務關系相對簡單、凈資產為正數的優質資產。

一手賣子，一手還債

2年前泰禾爆雷，萬科總裁祝九勝曾言：泰禾能不能活下去，取決于其自身求生欲，以及金融機構與泰禾集團的共識，要么集體上岸、要么集體沉船。

在業內看來，這句話放在今天依然有效，作為重資產行業和國民經濟支柱產業，能否活下去很大程度上取決于自身的求生欲。

一邊積極出售資產，一邊提前償債的世茂就是其中之一。

在企業出售資產名單中，已經成交的最新兩單分別是：1月21日，世茂將旗下尚未開發的上海北外灘項目以7.7折10.6億元轉讓給上海國資委全資附屬公司；1月24日，世茂又將持有的廣州亞運城項目26.67%股權以18.45億元出售給央企中海地產全資附屬公司。

而此前，據世茂集團子公司上海世茂建設有限公司披露，截至2021年末，世茂集團已處置了34.21億元內地資產和香港西九龍項目，累計收取資金約40.55億元。

據觀察者網了解，世茂集團的待售資產包里已納入30多個重點項目，總貨值近800億元，包括酒店、商業、辦公、住宅及城市綜合體，涉及上海、北京、大灣區、杭州、南京、福州、天津、武漢、長沙、重慶等17個區域。

世茂集團對其中15個項目給出明確估值或報價，總報價約422.35億元；剩余部分或為合作項目，或處于前期投入階段，世茂方凈投入合約324.84億元。

不過，近800億的資產包，并不意味著可以全部用來回血。

據知情人士透露，其中絕大多數項目均存在抵押融資情況，部分項目甚至前期抵押融資余額大于世茂方凈投入，即超額融資。不過，融資額越高，證明資產越優質，出售折扣也就越少。據估算，這些資產包全部出售，大概可以為企業回款200多億元。

就在出售資產的同時，世茂集團旗下上海世茂建設今年1月共有7筆ABS到期，總規模30.3億元，除兩筆展期外，其余5筆均已兌付，金額為18.3億元。此外，世茂還先后提前償還金谷信托本金1.5億元及截至2022年1月20日的相應基準投資收益。

而提到出險房企，恒大是個永遠繞不過去的話題。

在變賣香港總部、退租深圳總部之后，近期恒大在佛山、昆明、徐州等地不時有在建項目成功出售的消息傳出，接盤方既有央企五礦集團旗下五礦信托，亦有地方國資企業。

1月17日，恒大集團在其微信公眾號發布消息稱，截至12月底恒大全國復工率92.9%，12月完成交樓37899套，并計劃在1月份交樓3萬套。

事實上，在當前的環境下，積極處置資產、盤活資金已成為房企的一致選擇。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網分析稱，盡管目前融資政策有所松動，但短時間內恐怕難以惠及所有房企。另一方面，消費者購房意向被扭轉，新房市場銷售遇阻，房企最大的“回血”途徑被中斷，因此行業危機短期內難以解除。

融資未明，抵押不止

據觀察者網了解，除碧桂園、龍湖等少數頭部企業，以及部分心存僥幸或躺平企業之外，絕大部分民營房企均開始積極處置資產，以保證現金流穩健。

1月26日，陽光城披露，針對此前債務擔保情況，公司全資子公司深圳陽光城控股有限公司（以下簡稱“深圳陽光城”）將其持有的深圳市陽光城實業發展有限公司（以下簡稱“深圳陽光城實業”）100%股權轉讓給五礦信托，進行讓與擔保。此外，東莞光啟房地產購房尾款提供質押（金額以實際質押登記為準）。

觀察者網了解到，2020年7月，陽光城發布公告稱，公司持有85%權益的子公司重慶穆光房地產（以下簡稱“重慶穆光”）接受五礦信托提供的12.3億元的融資，期限不超過24個月。

作為擔保條件，公司全資子公司東莞光啟房地產以其持有的土地提供抵押，光啟房地產100%股權提供質押。此外，陽光城對該筆融資提供全額連帶責任保證擔保。另一股東方劉旭東按權益比例為公司提供反擔保，重慶穆光房地產提供反擔保。

天眼查顯示，2022年1月26日，深圳陽光城從深圳陽光城實業股東中退出，后者股東變更為五礦國際信托有限公司。

眾聯智詢副總裁蔣凱向觀察者網表示，讓與擔保，是指債務人或者第三人為擔保債務的履行，將標的物轉移給他人，在債務不履行時，該他人可就標的物受償的一種非典型擔保。其中，將標的物轉移給他人的債務人或第三人形式上是轉讓人，實質上是擔保人；受領標的物的他人形式上是受讓人，實質上是擔保權人。

“原來的擔保條件只是東莞光啟的土地，現在追加的擔保條件是讓與擔保和購房尾款質押。應該是在原融資展期或者到期之后續期的情況下，機構讓企業追加增信措施，追加擔保和抵押物。”

不過，令業內比較疑惑的是，目前重慶穆光的上述融資尚未到期，陽光城也并未在公告中提及是否會展期相關內容。

就此，陽光城相關負責人向觀察者網表示，目前債務尚未到期，具體情況要等債務到期之后再決定如何處理。

截至目前，陽光城及控股子公司三類擔保共計941.77億元，超過最近一期歸母凈資產的100%。對資產負債率超過70%的單位擔保金額超過公司最近一期凈資產的50%。

此外，之前因擔保公司理財產品違約而爆雷的粵系“舊改之王”佳兆業，近日亦有處置文體科技集團和上海總部的傳聞。

不過，佳兆業方面回應觀察者網稱，深圳國資委旗下的深圳市投資控股有限公司將接盤佳兆業文體科技集團的消息不實，后者近日的確在積極推進引進戰略投資者的工作，但目前尚未與任何單位簽訂相關法律文件。

而對于將出售上海總部一事，企業則未做出回復。

“能賣出的就是好資產”

值得注意的是，在民營房企普遍遭遇現金流危機的當下，即使是未出險房企也不得不未雨綢繆。

但在房企“普遍錢緊”的大環境里，要成功找到接盤方并不容易。

公開資料顯示，自2021年11月至2022年1月，不到兩月時間，融創中國就先后兩次折價配股融資，且孫宏斌還將自有資金4.5億美元無息提供給融創使用，使企業現金流告罄的風險暴露臺前。

最先被擺上貨架的恰恰是此前最被企業看好、孫宏斌屢屢親自站臺、一度有分拆上市傳聞的融創文旅綜合體，這也從側面印證了企業的“瘦身”決心。

近日，融創位于武漢、位于昆明的項目公司股權接連發生變更，接盤方分別為武漢城建、首創置業和華發3家地方國企。

據知情人士透露，融創廣州花都文旅城與海南項目也在接洽受讓方，隨時準備出售。

另一家尚未出險，卻積極處置資產的是粵系房企雅居樂。

1月24日上午，雅居樂集團公告稱，擬將持有的廣州亞運城項目26.66%股權以18.44億元出售給央企中海地產全資附屬公司。

而在此之前，1月10日早間，雅居樂披露2021年下半年出售資產情況，企業已就14項非核心物業出售事宜簽訂認購書或買賣合同，售價合計約28億元，包括酒店及酒店用地5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗、公寓1宗。

此外，粵系房企中國奧園也在積極出售境內外項目。據悉，境內方面，截至目前，中國奧園已經陸續轉讓、退出包括廣東陽江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等多個項目。境外方面，目前中國香港、澳大利亞、加拿大等地項目出售已獲實質性進展，有望近期公告交易，回籠資金總額約30億元。

有資深機構人士向觀察者網表示，能夠順利出售的資產就是好資產，開發商的土儲往往經歷層層抵押，在建已售項目也已變成負債，都很難再出售變現。

目前民營房企即便沒有爆雷，也普遍要求收縮戰線、節衣縮食，萬科多次談及“活下去”并非虛言。換個角度來看，諸如融創賣文旅、雅居樂賣商業，還有部分變賣物管公司的房企，都是幸運的。大浪淘沙之下，能夠保留地產開發主業的核心地塊與核心項目，保存實力，就有東山再起的機會。

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