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（文/解紅娟 編輯/馬友友）和業內預期走向不一致，發行首筆并購票據的招商蛇口，并沒有將資金投入出險房企。

1月12日，招商蛇口30億元并購票據已于1月12日完成注冊，募集資金將用于并購。其中擬將 15 億元用于包括但不限于置換發行人前期股權投入資金及后續資產投資與收購等方式，15 億元用于償還公司的銀行貸款。

而在2021年12月31日發布的最新說明中，招商蛇口將償還金額提升至17.1億元，在總并購資金中占比達57%。

“既然是并購票據，就應該專款專用。”知名地產分析師嚴躍進指出，類似并購的票據發行，實際上是鼓勵企業在收并購方面發力，雖然招商蛇口類似融資業務和相關操作符合融資的相關要求，但從市場預期看，大家可能會更愿意看到央企在收購出險企業問題資產方面更發力。

以并購之名行還債之實

已明確并購的用途為12.9億元，用于A公司旗下一個以住宅為主的城市更新項目。

據披露信息顯示，A公司股東B公司于 2021年8月9日出讓A公司80%股權及債權，最終由發行人招商蛇口競得。并購后，招商蛇口、C 公司、B 公司最終持有A公司股權比例為 40.8%、39.2%、20%，招商蛇口為第一大股東。

觀察者網了解到，2021年8月，招商蛇口新增上海市虹口區 17 街坊舊改項目。該項目原本歸屬于上海地產，因開發體量過大轉讓部分股權，招商蛇口聯手融信以42.23億元從上海地產手中競得上海弘安里企業發展有限公司80%股權及40.6億元債權，通過該公司參與到虹口商業地塊的開發當中。

公告顯示，該項目土地面積 37334.00 平方米，計容建筑面積為 41068.00 平方米；成交總價為 42.18億元，招商蛇口擁有該項目 41%權益。

也就說是，作為第一個吃螃蟹的人，招商蛇口并沒有將首筆并購票據得來的錢投向出險房企，而是收購了同為央國企的上海地產的舊改項目。

這與業內的猜測并不一致。由于房地產出險房企不斷增加，多位業內人士認為并購基金有利于央國企收并購民企，以保障房地產市場平穩運營，而招商蛇口作為第一個成功發行并購票據的國企，一舉一動都頗具代表性。

“現在只是序曲。”眾聯智詢副總裁蔣凱表示，此次公募債率先破冰是個實質性信號，央國企開始儲備收并購的子彈了。預計一季度后，行業形勢更明朗、房企風險更大程度出清的前提下，央國企才真正會下場收并購項目。

另外的并購資金則用來償還銀行貸款。據2021年12月31日發布的最新說明顯示，招商蛇口原計劃為9家子公司償還銀行貸款的15億元，后新增5家子公司，償還金額也相繼提升至17.1億元，在并購資金中占比過半。

新增的兩家武漢子公司接近貸款到期日。其中，武漢招平海盈置業有限公司貸款余額4500萬元，2022年3月29日到期；武漢招平海盈置業有限公司貸款余額500萬元，2022年3月30日到期。

“雖然名為并購基金，但實際執行中過半用于還債。”業內人士直言，招商蛇口的流動資金并不充裕。

數據顯示，截至本募集說明書簽署之日，招商蛇口及其子公司待償還債務融資工具及其他債券余額為408.788億元，其中存續期超短期融資券83億元、中期票據103億元人民幣、公司債150億元、資產支持票據（ABN）10.5億元、資產支持證券62.288億元。

招商“虹口”往事

“如果萬科、華潤、中海不圍標的話，招商蛇口在虹口區域的發展不會這么順利。”有業內人士表示，招商蛇口在虹口的深度布局，是一個淘汰者意外上位的故事。

時間倒回至2020年3月，虹口舊改進行得如火如荼，為了進一步推動區域城市更新，區域主動打破近3年未有純宅地出讓的局面，招標出讓北外灘“鉆石級純住宅”地塊上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊。

市中心、北外灘、稀缺純住宅等屬性，吸引了中海、華潤、萬科、招商等六家企業參拍，僅保證金就交了41.16億元，較地塊底價34.3億元高出了6.86億元。

按招標規則，中海、華潤、萬科成為該地塊中標候選人，但因無房企加價，最后花落第一順位的中海，底價成交。

隨后，上海土地市場一紙公告透露，該地塊涉嫌“圍標”、成交終止，而作為懲罰，2021年的上海土地市場上，中海、華潤、萬科三家房企顆粒無收。

招商蛇口正是在這個節點開始深度布局虹口。2020年7月，該地塊二次出讓，不用直面中海、華潤、萬科等強勁對手，招商蛇口以44億元總價、28.4%溢價率成功撿漏。

“這是招商蛇口第一次正式進入上海中心。”據一位了解招商蛇口上海發展的知情人士表示，在圍標事件發生前，招商蛇口開發項目多分布在寶山、青浦、閔行、松江等非中心區域，極少有機會在中心區域拿地。

與此同時，招商蛇口在上海主力產品線是“府系”、“公館系”，曾打造招商雍華府、招商虹橋公館、招商9號公館等產品，在其住宅產品線中對應客群為剛需。

此外，招商蛇口高端系產品有“璽”系、“灣”系，分別對應豪宅項目和改善住宅。撿漏的虹口宅地，就被命名為招商外灘璽。“而在此之前，招商蛇口在上海沒有高端標桿項目。”該知情人士直言不諱。

從一個出局淘汰者變身該地塊的擁有者后，招商蛇口在虹口區域的投資不斷加碼。同年10月，招商蛇口獲得了上海市虹口251街坊地塊，該地塊是一宗舊改征收地塊，拆遷周期較長。

進入2021年，招商蛇口以56.66億總價、20%溢價率再獲上海虹口宅地。該地塊距離“圍標”地塊并不遠，同樣是房企眼中的香餑餑。為避免違規，該地塊采用招掛復合的方式出讓，最終有效申請競買人超過5人，分別為招商蛇口、保利、金地、金茂和建發。

為形成區域優勢，招商蛇口不惜以9.26萬元/平方米的樓板價拿下該項目，較“圍標”地塊的6.3萬元/平方米高出2.96萬元/平方米，同比增加31.97%，一舉刷新區域內最高樓板價。

這意味著，招商蛇口此次的拿地成本上升、利潤空間減少。

而趁著三大房企無法拿地的窗口期，招商蛇口繼續在虹口補倉。同年8月，招商蛇口聯手融信以42.23億元從上海地產手中競得虹口商業地塊部分權益，也就是此次使用募集資金的并購地塊。

“從體量、地段和價值來看，招商蛇口在虹口的土儲已成規模，是繼蛇口太子灣片區之外，為數不多的高端土儲集聚地。”業內人士表示，從其不斷加注虹口不難看出，招商蛇口的下一站或許是招商“虹口”。但無論是住宅還是商業，招商蛇口至今沒有在上海市場交出能被稱作標桿的作品。

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