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（文/張玉 編輯/馬友友）對于很多地產從業人員而言，2021年是變化巨大的一年。持續收緊的融資策略和頻繁發布的調控政策，讓這一年也同樣是漫長甚至充滿煎熬的一年。

作為“靠天吃飯”的行業，中介成為最直接受到影響的行業。

不少中介行業人士向觀察者網坦言，今年的確變化很大，“上半年還好好的，該擴張的擴張，下半年突然就不行了，市場有休克的味道，這個對行業的影響是很大的”。

一夜之間，仿佛所有的中介巨頭都在進行調整，精簡人員，裁撤邊遠地區的門店。

值得一提的是，盡管行業呈現巨大變動，中介渠道的效果有所減弱，但中介作為渠道的成交占比仍在升高。根據CRIC不完全統計顯示，全國大多城市的渠道使用率在50%~60%的水平上，僅少數城市渠道使用率處于較低水平，不足兩成，而天津、南寧、昆明等城市渠道成交占比高達70%以上。

下半年突然遇冷

對于今年房地產行業的行情，基層中介從業人員劉倩（化名）深有感觸。用她的話說，“今年的房地產市場比較皮。”

劉倩向觀察者網表示，今年上半年市場環境還挺好，三季度突然特別不好，“尤其是現在天冷了，疫情也開始加重，客戶感覺明年房價還有可能降，都不著急”。

上半年，劉倩帶看的客戶，看不了幾套就成交了。而現在，客戶已經不接她電話了。

業績不好做，人員流動也是難以避免的事情。在劉倩的公司，很多剛入職的年輕小姑娘，覺得一個月的工資太少，紛紛轉行去商場賣東西。

劉倩的工資包括底薪+提成，一個月完成8000元的中介費（KPI）就可以拿到底薪，新房銷售會有另外的提成。而如果達不到8000元的業績，不僅沒有底薪，還要自己交保險。

在劉倩所在的北方城市，賣一套房子買方和賣方各自需要承擔1個百分點的中介費，而以一套80萬元的房子來看，一個月只需要賣出一套房，就能達到公司的要求。劉倩店里一位有五年經驗的女員工，多的時候一個月的業績就有7萬多。而現在業績不好的時候，有時候新員工兩個月都賣不出去一套房。

曾經做過銷冠的上海中介吳彬（化名）向觀察者網表示，從7月份之后開始，客戶成交量明顯減少。今年8月份，上海開始規范二手房信貸市場，二手房貸款實施“三價就低”原則。上海二手房房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，以“三價就低”原則作為房貸申請標準。

時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山。歷史長河中的每一次細小的舉措和變動，在時代車輪的某一個階段，影響都是深遠而巨大的。

“三價就低”政策導致上海二手房的銷量直線下滑。吳彬舉例稱，今年12月份上海二手房共成交1萬多套，而此前好的時候二手房的月成交可達四五萬套。

CRIC中國房地產決策咨詢系統數據顯示，2021年上海二手房全年成交套數為27.83萬套，同比減少8%。2021年上半年高點的月成交套數為4.46萬套，下半年低點的成交套數只有1.2萬套，低點較高點的降幅為73%。

二手房業務做不下去之后，吳彬很多原來的客戶，都轉行到一手房領域，或者直接轉行了。“客戶買房的話基本上要達到全款狀態，很多人拿不出這些錢，所以成交非常困難。”

行業巨頭受波及

“我們沒有想到今年市場如此劇烈，一季度還是陽光普照，三季度已是至暗時刻。我們沒有想到市場如此脆弱，市場主體躺平之快，土地降溫之快，大大超出預期。”在對2021年回顧和2022年房地產市場的展望中，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰如是說。

今年3月，鏈家旗下貝殼找房APP在上海二手房突然由超過3.8萬套減少至1.6萬套，一夜之間少了一半。根據上海房管局相關規定，鏈家將不符合要求或資料不夠完善的房源暫時性下架，并及時聯系房東補交資料，盡快完成房屋核驗工作，待核驗完畢后再陸續上架。

截至2022年1月5日，貝殼找房上可以看到的二手房源仍然只有21837個小區，房源數量恢復緩慢。

今年10月，關于貝殼找房上海研發團隊全員被優化的消息引起巨大轟動，裁員補償為“N+3”。雖然最終被確認僅僅是以金融業務為準的部分上海研發業務，這場團隊優化還是在行業引起了不小的震動。

除了貝殼找房，觀察者網采訪了解到，像中原、鏈家、太平洋、我愛我家等位于偏遠地區的很多門店就直接被裁掉關門了。比如，中原位于松江板塊、閔行板塊、嘉定板塊的一些門店就被裁掉了。

今年4月，國務院金穩委會議指出，要繼續加強資本市場基礎制度建設，促進資本市場平穩健康發展。證監會持續強化中介機構“看門人”責任，保持對違規違法行為的高壓態勢，加大執法問責力度，以嚴監管倒逼中介機構歸位盡責。

根據山西晚報報道，從今年8月起，太原房地產中介行業進行大整頓，對于市場上沒有完全清理的首付貸、套路貸等下狠手，對不合規行為進行大片清理，確保市場健康發展。

根據北京市住建委日前發布的官方消息，2021年北京市區住建房管部門共開展房地產經紀機構執法檢查5650項次，實施行政處罰457起，處罰金額575.5萬元，其中市住建委執法部門處罰110起，罰款金額197萬元。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網坦言，因為市場本身就出現了一個從特別熱到“速凍”的過程，出現了比較大的波折。頭部幾個行家的規模都在收縮，門店的數量都在減少。

上述業內人士指出，隨著這兩年市場越來越熱，今年最重要的一點就是監管越來越嚴格，市場越來越規范，“我們的感受就是，城管也好、信息辦也好、網絡辦也好，都會頻繁地進行抽查，該整改地整改，該處罰地處罰。今年最大的特點就是，市場規范程度越來越高。”

“沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。”在李文杰看來，無論未來世界如何變化，只要牢牢把握住不確定性中的確定性，終將穿越周期、屹立潮頭。

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