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附：渾水做空報告摘要

渾水發現：貝殼向投資者報告的交易量、商鋪數量和經紀人數量與渾水利用數據收集程序從貝殼平臺收集的數據之間存在巨大差異。

渾水通過對BEKE商店的初步調查，包括現場訪談和現場訪問，證實了這些差異。

貝殼經常在公司財報電話會議上重復的口頭禪是：“做難而正確的事情”，但這似乎離真相很遠。

簡而言之，渾水發現了大規模的欺詐行為，包括可能的虛假收購，其目的似乎是出于掩蓋虛增的收入。

渾水的實地調查發現了：幽靈商店、克隆商店、以及通過加盟的經紀公司往返現金來增加收入的未公開計劃。與瑞幸咖啡類似，這是一個包含著大量欺詐的業務。

報告列舉了BEKE多元欺詐的路線圖。

1、虛增GTV和收入

渾水編寫了一個程序來收集BEKE平臺上的交易數據，并通過現場訪談、現場訪問和實體店檢查來抽查結果。

研究結果顯示，BEKE大幅夸大了其平臺上新房銷售的GTV和由此產生的傭金收入。預計BEKE2021年Q2-Q3的GTV被夸大了126%。

根據實地工作和經紀人訪談，渾水認為，BEKE的實際傭金率比聲稱的要低，估計BEKE的收入虛增了大約77%-96%。

另外，渾水還發現證據表明，BEKE通過往返現金，人為的增加傭金收入。

2、幽靈商店

渾水對BEKE平臺的數據收集表明，在第二季度末報告的總商鋪數至少虛增了23%。然而，這可能低估了欺騙程度。

現場調查和訪問顯示了一些幽靈商鋪，它們被BEKE在其平臺上列為“活躍”，但在訪問時是關閉的或不存在的。渾水認為，BEKE的經紀業務數量甚至比其平臺的數量要少得多。

一個例子是南昌二十三中的中環商店，它在其平臺上“活躍”，該經紀公司有近100處房產掛牌出售。但當調查人員訪問該商店的工商注冊地址時，這里是一個廢棄的、位于門衛室內的店面。

在廊坊三河的另一個例子中，BEKE平臺上在完全相同的位置發現了兩個獨立的活躍商店。經紀人向調查員證實，這兩家店已經合并為一家，但在BEKE的平臺上，這是兩家截然不同的經紀公司。

這遠不是唯一一次發現有一家線下商店在該平臺上偽裝成兩家或兩家以上商店的例子——在廊坊找到的51家鏈家店鋪中，其中有19家是“幽靈商店”。僅在這個城市，實地考察和實地調查表明，BEKE的店鋪數量夸大了59%。

渾水相信廊坊是一個代表，這樣的幽靈商店是普遍存在的。

3、克隆商店

多個商鋪在BEKE的平臺上出現在相同或相似的位置，實地調查表明，盡管平臺上出現了多個活躍商鋪，但通常只存在一個實體商鋪。

這種克隆商店的模式是強有力的證據，支持了渾水的結論，即實際商鋪數量比BEKE平臺上現實的要少得多，BEKE對投資者嚴重的夸大了其商鋪數量。

在調查的7個城市中，有5個城市在BEKE平臺上有大量鏈家克隆店鋪。在廈門和海口，41%和32%的鏈家店是克隆的，北京9%的鏈家店也是克隆的。

4、虛假收購

在美國上市的中國公司因欺詐證據而倒閉的標志之一是：利用虛假交易注入收購資金，讓本不存在的現金余額歸零。

通常情況下，該公司會夸大收購資產的價值，有時會從與內部人士有關的代理處秘密購買。

工商查詢數據顯示，BEKE通過一個可能由內部人員控制的收購者進行了部分收購，這是渾水在美國上市的中國公司中看到的很多次的伎倆，即抬高該資產的購買價格。

案例1：有證據表明，BEKE夸大了2019年對中環互聯的收購價格，貝殼通過一個可能受控制的中間機構進行收購，夸大了收購標的的價值，并以此消耗掉虛假的現金。

案例2：另一個可疑的收購也值得仔細審查：貝殼斥資80億元人民幣收購了家居裝修服務提供商圣都裝飾。然而，圣都裝飾僅在幾個省份運營，許多分支是2021年設立的。作為可比較的對象，東易日盛裝飾集團(SZ002713)，是一家上市公司，該公司在30個省市開展業務。2021年6月，大約在BEKE宣布收購圣都時，東易日盛的市值為25億元人民幣。

5、虛增經紀人數量

BEKE平臺的數據收集表明，BEKE在其IPO招股說明書、二次發行和其他財務報告中公開的經紀人數量被大幅夸大了。

例如，在BEKE的一級市場：上海，它聲稱擁有2.1萬個經紀人。但工商查詢顯示其三家上海經紀子公司的數據，只有9,998名員工，這表明BEKE顯著虛增其經紀人數量。當渾水將BEKE的披露信息與該公司其他關鍵市場如北京的工商查詢記錄進行比較時，也看到了同樣的現象。

BEKE已經明確表示，GTV和收入是其雇傭的經紀人數量直接相關，這意味著經紀人數量的夸大與GTV和收入的虛增密切相關。

最終，渾水認為BEKE是在通過夸大其GTV、新房銷售、收入、經紀人和門店數量來欺騙資本市場。

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