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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“很多地產老板曾說物業是‘未來’，但當企業遇到危機時，先賣了‘未來’。”萬物云CEO朱保全金句爆出不久，萬科就打算送“未來”上市。

11月5日，萬科企業股份有限公司公告宣布，其擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物云”）到香港聯交所上市。

公告表示，本次發行的H股股數不高于萬物云發行后總股本的15%（超額配售選擇權行使前），并授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售選擇權。

萬科方面表示，截至目前，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權，本次分拆上市后，公司仍將繼續保持對萬物云的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

“恰逢其時，合伙奮斗。”朱保全在朋友圈中感慨道。

爭奪物業第一股？

無論是“實現千億市值再上市”，還是與商寫物業服務位居行業第一的戴德梁行成立萬物梁行，萬科主席郁亮從未掩飾萬物云爭做物企龍頭的野心。

數據顯示，萬科物業成立于2001年2月，注冊資本為人民幣105042萬元，主要經營范圍包括物業服務家政服務；與物業管理相關的房屋維修、養護，樓宇機電設備，環境衛生及園林綠化設計、房地產經紀等。

2019年12月，萬科物業與戴德梁行成立合資公司，聚焦商業物業與資管領域的萬物梁行；2020年10月，萬科物業正式更名為萬物云，并推出國內第一個以城市服務為定位的全新品牌萬物云城。

至此，萬物云“三駕馬車”初具雛形，分別是以住宅為主的萬科物業、以商業物業為主的萬物梁行和主打城市服務的萬物云城。2021 年上半年，萬物云實現營業收入103.8 億元，同比增長33.3%。其中，住宅物業服務收入57.1億元，占比55.0%；商業物業及設施服務31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務6.3億元，占比6.1%。

值得一提的是，這是萬物云第一次在營收上弱于碧桂園服務，同期碧桂園服務實現營收115.6億，較萬物云多出11.8億元。

營收失利，規模優勢同時失守。2020年，萬物云在管面積5.6億平米高于同期碧桂園服務在管3.77億平米，但碧桂園服務在2021年完成幾場收并購后新增在管面積遠超2.15億平方米，憑借此超過萬物云并在上市物企規模上排名第一。

萬物云也在同步追趕，以自身4.8%的股份換取陽光智博100%股權，并收購伯恩物業100%股權。

中物研協總經理楊熙分析，碧桂園服務之所以能完成幾筆大的收購，與其上市公司融資便利有關。換句話說，萬物云上市不一定意味著企業缺錢，但會有更加充足的資金供其使用，有利于完成收并購。

事實上，物企的業務模式比較一致，發展戰略也比較雷同，如今已面臨激烈的市場競爭。觀點指數研究院數據顯示，2021年1月至10月15日，物企收并購案例達70起，涉及金額超過291.88億元，已超過2020年全年。

嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓表示，當前物業市場正處在階段性調整期，物業板塊估值下行，收并購事件頻發。萬物云此時上市，利用行業馬太效應，或將為其帶來更多收并購的機會和空間，從而“跑馬圈地”，占據行業頭部位置。

萬科方面也表示，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。

此外，楊熙預估，目前物業市場萬物云與碧桂園服務體量、營收相當，如果資本市場能給碧桂園服務2000億港幣估值，以萬物云在行業、市場上的地位、口碑，大概率也可以同樣給到萬物云相當的估值水平。

“市場給與萬物云的估值或在2000億-2500億港元之間，行業龍頭或被刷新。”唐卓表示。

城市服務商“心結”

“經常有媒體問，萬科物業究竟什么時候上市。”

這是郁亮在2020年3月業績會上提出的問題，也是房地產行業最關心的問題之一。彼時，早早搶先上市的碧桂園服務，成為物業第一股；恒大物業依靠物業風口期，達成千億市值。

為什么不上市？郁亮的回答是這樣的：萬科在相當長一段時間之內沒有上市計劃，一直需要等到人們認為萬科物業是城市服務商的時候，才考慮讓其上市。

類似的回應出現在2021年6月的萬科2020年度股東大會上，被問及萬物云上市時間表時，郁亮表示，“如果我們只是傳統意義上的物業管理服務，多一家、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。”

郁亮說的城市服務商，更具體的來說，是萬物云的城市物業板塊萬物云城，涉及到政府的城管系統、城建系統、水務系統、生態環保系統以及社區治理機構五大系統。

不過從智慧城市服務僅占總營收的6.1%來看，萬物云城市服務商的身份并不突出。“為體現萬物云在這部分堅持領跑的決心，萬物云城將保持不低于60%的增速。”朱保全曾對媒體表示。

形成對比的是，以住宅為主的萬科物業，和以商業為主萬物梁行預計增速分別為控制在30%以內、保持30%-60%。

事實上，為擴大城市物業服務版圖，過去四年里萬物云與各城市政府合作頻繁。例如，與湖北省聯投集團合作，打造智慧城市；與鄭州市二七區人民政府簽署戰略合作協議，搭建“城市空間整合服務”平臺；與廈門思明共同設立城資管理公司，擴展城市服務業務等等。

“若以街道為計量單位計算，萬物云截止目前已服務了288條街道，市場占有率在街道里的濃度超過25%。”在2021年度業務交流會上，朱保全表示，萬物云發布“百城千街”計劃的“街道戰略”，計劃聚焦中國不少于100個城市的1000條街道。

萬科方面對觀察者網表示，目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過。

如此看來，郁亮對萬物云城市服務商的身份也是滿意的。

再造一個貝殼？

對標貝殼的觀點，是從一場分享會上傳出的。“萬科物業到萬物云，就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變。”朱保全表示，科技平臺，將是萬物云未來新的增長點。

雖然科技元素目前在萬物云的營收中占比甚微，但其發展途徑或許或許可以從近期計劃赴港上市的萬盈服務中得到答案。

萬盈服務的運營主體為升龍投資集團旗下公司。2020年10月，萬物云與升龍投資集團達成戰略合作，雙方成立物業合資公司加入睿聯盟，作為回報，萬物云將全力支持升龍旗下物業公司上市。

資料顯示，睿聯盟由萬科物業于2015年組建，聯盟成員可共享萬科物業的程序文件、作業步驟、客戶資源等。

有意思的是，鏈家提出搭建貝殼找房之際，曾對外表示，貝殼找房向中介公司和經紀人開放其過億真實房屋信息的不動產基礎數據庫，一方面提供數據、運營體系和技術層面的賦能，一方面也保證都是基于真房源來合作共贏。

對比兩個平臺不難發現，萬物云的“野心”是在物業圈再造一個“貝殼”，赴港上市的萬盈服務就是其代表作。

2021年9月，萬盈服務向港交所遞交招股書，萬物云是其戰投和科技服務商。對于科技服務商的身份，朱保全在接受媒體采訪時是這么解釋的：“升龍不會做物業，但想找人做物業，同時也不想失去資本市場給物業的紅利。萬物云就幫其梳理全套物業管理流程、找總經理，但這個公司還是升龍物業。”

萬盈服務從無到有直至赴港上市，萬物云則借此打通了平臺服務的全部流程，可以說是一場雙贏的局面。

這只是萬物云利用科技服務的一個縮影。朱保全介紹，在科技板塊，萬物云在武漢打造了中國第一個物業數字運營中心，并表示萬科物業20%的流程是通過遠程完成。未來，這方面的案例將越來越多。

“萬科云未來是一個平臺。”在半個月前的分享會上，郁亮表示，未來衡量它的價值既要看本身業務規模和營收增長等情況，也要注意新的業務。

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