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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）新政頻出、成交下滑、市場轉冷，房地產交易市場“旺季不旺”。

9月過半，北京、廣州和深圳新房成交量連續(xù)兩周下滑，僅上海在首周微漲后再度出現(xiàn)下跌。其中，深圳和廣州“金九”失色最為明顯，9月6日-9月12日廣州新房網簽成交1225套，環(huán)比下降30.4%，僅和春節(jié)后最低周持平。

“和去年相比，今年金九銀十大概率上成色明顯不足，無論成交量還是找房熱度都有可能出現(xiàn)明顯同比下滑。”

58安居客房產研究院分院院長張波指出，2020年，上半年樓市受疫情影響嚴重，下半年市場恢復速度較快，安居客監(jiān)測的56個城市9月份新房成交量環(huán)比7、8月份上漲幅度超出了50%；而2021年56城7、8月成交量總體環(huán)比在6月開始出現(xiàn)下跌，預計9、10月還將維持下行態(tài)勢。

新房市場成交大幅下滑

2021年前8個月，全國房地產調控政策累計出臺突破400次，從新房供應、購房資格到信貸發(fā)放，調控的深度和廣度都在不斷加強，伴隨著熱點城市出臺新政的同時，各地堵漏洞的政策也在不斷跟進。

新政效果在成交數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)，自2021年6月起，中銀證券重點觀察的52個城市新房成交連續(xù)3個月出現(xiàn)負增長。其中，7月新房成交面積為2716.7萬平，環(huán)比下降5.4%，同比下降9.1%；8月新房成交面積為2198.2萬平，環(huán)比下降19.5%，同比下降27.1%，降幅較上月甚至擴大了18.4個百分點。

受市場影響，百強房企新房成交數(shù)據(jù)下降明顯。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-8月份TOP100房企銷售額整體呈下降趨勢，均值887.9億元，增長率均值為29.8%，而1-7月份增長率均值為36.2%。

具體來看，2021年8月份百強房企中近七成企業(yè)單月業(yè)績同比下滑，其中26家同比降幅大于30%。行業(yè)“老大哥”萬科也在其中，8月份公司實現(xiàn)合同銷售金額370.3億元，同比降36.9%，環(huán)比下降28%。

與此同時，包括絕大部分TOP30房企在內，近八成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平，僅綠城、濱江、越秀等少數(shù)幾家企業(yè)實現(xiàn)同環(huán)比增長。以TOP10央企招商蛇口為例，2021年8月，公司實現(xiàn)簽約銷售面積81.82萬平方米，同比減少25.90%；實現(xiàn)簽約銷售金額203.52億元，同比減少24.07%。

“房企并非不想在7、8月繼續(xù)保持銷售節(jié)奏，而是調控壓力之下，市場已經開始出現(xiàn)轉冷，成交量下滑的趨勢很難逆轉。”張波認為，今年可能是為數(shù)不多的上半年銷量超過下半年的年份。

換句話說，上半年沒完成業(yè)績目標50%的房企，下半年大概率會失約年度目標。

這和融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌的觀點一致。2021年中期業(yè)績會上，不同于“有信心完成全年業(yè)績目標”的一眾房企，孫宏斌坦言，“今年下半年的銷售壓力很大，下半年市場會很慘烈。”

據(jù)融創(chuàng)最新披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，融創(chuàng)銷售額450.6億，同比下降29.8%。截至2021年8月底，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售額約4151.7億元，完成年度目標的64.87%，和目標銷售額相差約114.97億元。

2021年前8月，身陷“賣子”風波中的富力地產完成率最差。數(shù)據(jù)顯示，公司前8月總銷售收入約826.9億元，僅完成年度目標完成率分別為55.13%。

“金九銀十”或將成色不足

“不會了，別想了。”

談及今年房地產新房市場是否還有金九銀十，上海中原地產首席分析師盧文曦表示，全國房地產市場已經開始分化，一些熱點城市開始走冷，有些地方雖然還在延續(xù)高溫，但從趨勢來看，這種延續(xù)只是政策出臺到效果展現(xiàn)的過渡期。“在這種情況下，金九銀十不會有特別好的表現(xiàn)。”

一方面，目前新房市場供應并不充足。以上海舉例，2021年上海新房市場采用集中批量入市供應，8月21日公示了第四批次房源詳情，合計42盤12441套房源，如今九月已快過半，上海僅1個項目成功開盤。

“按照現(xiàn)在的推盤節(jié)奏，9月底能有大半項目開盤就算不錯了，一部分要延至10月甚至更久。”盧文曦認為，即使第四批樓盤逐步開始啟動認籌程序，但若開盤時間未趕上金九銀十，都將導致成交量低空運行。

其次，加息、停貸、延長放款周期等多項信貸收緊動作將導致成交暫時封凍。多家媒體曾報道，多地銀行上調房貸利率，或因下半年房貸額度不足延長放款周期，有銀行甚至停止放貸，直接導致部分購房者失去信貸支持、新房成交量大量減少。

以廣州為例，9月份多數(shù)銀行新房首套房貸利率漲至5.85%，光大銀行等個別銀行首套房貸利率超6%，而去年同期多數(shù)銀行新房首套房貸利率僅略超5%。

“金九銀十成色不足的原因還有很多，比如受疫情影響，部分城市現(xiàn)場簽約需嚴控人數(shù)。”有TOP30房企相關人士向觀察者網表示，如果一天只能讓50個購房者現(xiàn)場簽約，成交數(shù)據(jù)就會大打折扣。此外，部分城市疫情再度爆發(fā)，也將影響到“金九銀十”甚至下半年的成交量。

“中秋節(jié)的數(shù)據(jù)一定不會好看，但應該沒有想象中那么難看。”有業(yè)內人士表示，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來，不少房企都狠抓中秋銷售，做好了推售、促銷計劃，這是因為中秋節(jié)假期涉及返鄉(xiāng)，作為樓市走向的一個窗口可以憑此判斷樓市下半年的發(fā)展趨勢。“從某種程度上看，中秋節(jié)三天是一個緩沖期，很大程度上決定了房企在國慶節(jié)的排兵布陣。”

此外，有TOP15房企相關人士向觀察者網透露，以目前政策發(fā)展趨勢來看，成交數(shù)據(jù)大概率是相對悲觀的，因為9、10月在過去是銷售節(jié)奏中的高峰，如今市場調控趨緊，峰值極有可能不會出現(xiàn)。

對此，張波認為，目前金融側政策從緊態(tài)勢不變，如果房企加快出貨意愿度增強，亦會導致各地降價促銷力度增強。市場整體降溫趨勢之下，成交量減將是個大概率事件，房價的上漲動力亦會偏弱。

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