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（文/張玉 編輯/馬媛媛）“隨著調控的不斷深入，房企和市場都出現了分化。盡管如此，房地產市場規模仍然巨大，未來幾年平均銷售規模預計為15-20萬億，地產進入長效機制下平穩發展的新周期。”8月23日，在2021年中期業績發布會上，三盛控股執行董事兼董事會主席林榮濱如是說。

截至2021年6月30日，集團共實現營業收入51.32億元，較2020年同期增長約199%，接近兩倍。此外，集團期內凈利潤6.5億元，較2020年同期增長394%。期內，集團歸母凈利潤6.3億元，同比增長294%。

面對變化莫測的市場和日益激烈的競爭，林榮濱表示，行業的市場容量非常大，不可能會一家獨大。相比其他行業，房地產行業可能未來會在利潤率上會承壓，但依然還是有優化精進的空間。隨著市場的變化，精細化管理是必經之道。未來的市場，改善性需求會不斷擴大，品質房企的優勢也會慢慢凸顯。

8月23日，三盛控股報4.78港元/股，漲幅為8.14%。

線上營銷助推高質增長

此次半年報發布之前，三盛控股剛剛發布了一則正面盈利的公告。而這也是這家企業連續 4個財報周期發布盈喜公告。

對于其中的原因，三盛控股執行董事兼行政總裁程璇坦言，登陸資本市場以來，三盛控股無論是資產規模還是業績指標都實現了大幅增加。一方面，公司不斷完善作為三盛集團資本市場窗口的對接功能，使得多項業績指標實現了“跨越式”增長。另一方面，公司上半年在土儲、簽約額、營業收入等各項指標方面的內生增長日益顯著。

數據顯示，截至2021年6月30日，三盛控股預收賬款247億元，較去年底增長了22%；已簽約但未確認營業收入的金額312億元，對應簽約銷售建筑面積244萬平方米。

程璇同時強調，公司良好的業績跟自身不斷創新的營銷策略、精準投資以及高效的財務運營能力也密不可分。

根據媒體報道，2020年下半年，程璇曾兩次現身直播間，累計取得圍觀量超270萬，帶貨超4.5億元。今年2月，程璇再度站在鏡頭前，助陣2021年首場直播。最終這場直播賣出了6700張購房抵扣券，百套特價房全部告罄。

就此，程璇坦言，從2020年初開始，公司已經有非常多的創新營銷方式，公司積極創新營銷打法，強抓線上渠道，開拓了以總裁直播為核心的多元化、數字化營銷實踐。據項目評估，五場總裁直播共實現了530萬圍觀群眾的流量，累計帶貨5.5億元。

“在我們看來，直播并不是要單天形成多少成交額，我們更看重的是這種模式的蓄客能力。三盛也注重流量的經營，公司創建了一種‘三層漏斗式’的流量模型，積極嘗試從短視頻、大型的電商平臺的公共流域，到三盛住家小程序私域流量的導流，再對私域流量進行深度的運維以及裂變轉化。”

同時值得一提的是，2018年底，三盛控股曾經提出2022年達到“雙千億”的發展目標。林榮濱坦言，公司當時提出的目標，是根據外部資源和正確判斷，再綜合外部環境擬定的階段性目標。近兩年隨著政策密集發布，監管方式更加具有穿透性，行業的發展模式和生意邏輯已經發生深刻變化，通過加杠桿的方式擴張不再有效。

在新的市場環境下，三盛控股也對“雙千億”目標進行了適當調整，規模不是三盛控股的首要目標，“我們不會盲目追求規模，我們堅持有質量的增長、有利潤的規模，在多元化拿地模式下，嚴格執行區域聚焦和深耕都市圈的策略”。林榮濱稱。

“4—3—3”邏輯理性拓儲

優質的土地資源是企業能夠保證可持續發展的關鍵。根據管理層介紹，截至2021年6月底，三盛控股共擁有56個項目。土地儲備規劃總建筑面積約為1063萬平方米，其中按集團股本權益計算應占741萬平方米，權益比70%。今年上半年，三盛控股共計新增4個項目，新增總建筑面積約85萬平方米。此外，集團還擁有9個持有物業，建筑面積28萬平方米。

從具體的城市布局來看，三盛控股擁有的項目中32個分布在新一線及二線城市，占總可售面積的58%。公司上半年新增項目中，2個位于新一線及二線城市。

根據管理層介紹，集團以福建為大本營，在海峽西岸經濟區、長三角經濟區、環渤海經濟區及中部和西南地區持續深耕。

截止2021年6月30日，三盛控股的土地儲備中，海峽西岸經濟區擁有20個項目，長三角經濟區擁有19個項目，環渤海經濟區擁有8個項目，三個區域土儲面積占比超過80%。

不斷增厚的土儲背后，三盛集團逐步構建起了一套清晰的投資戰略，并發展出“4—3—3”的投資結構，即通過勾地、收并購、招拍掛拿地的比例分別為40%、30%和30%。2021年上半年，三盛控股新獲取項目4個，均為勾地所得。

對于其中的邏輯，林榮濱解釋稱，從第一次集中供地情況來看，效果并不理想。第二批供地發生了非常多的政策變化，更傾向于有品質和各方面給房地產留下一定的空間，這對房地產行業整體是一件好事。

第二批供地調整之后，三盛也迅速做出調整，“我們會堅定4—3—3的投資邏輯，我們今年上半年有85萬平方米基本上都是通過勾地的模式達成。”林榮濱表示。

對于下半年的拿地計劃，三盛控股表示，不會盲目沖規模，而是致力于有利潤的增長。一方面，公司繼續強調“拓布局、調結構、重深耕、廣合作”的方針。另一方面，要強化風險把控。林榮濱直言，集中供地要求房企不能拿錯一塊地。公司要求拿地前就需要將所有風險排查清楚，通過劃分清楚集團、區域、項目這三級管理的責、權、利，從總體上控制項目90%以上的風險。

第三是應對第二批集中供地“競品質”的要求。“很多老朋友都看過三盛的產品，三盛非常重視產品品質。我們現在在做的所有項目都要經過集團評審，跟同類產品比，我們90%都是最好的。”林榮濱說。

有信心未來2~3年全面“轉綠”

今年以來，"三道紅線"政策的出臺對房企的財務和現金流帶來了極大的考驗。

據三盛控股財務管理中心總經理牟謙介紹，政策出臺以后，公司主動適應監管，在安全的前提下，采取了一系列降杠桿的措施。

截至2021年6月底，三盛控股的現金短債比為1.7，與2020年12月底基本持平。公司凈負債率由2020年12月底的208%下降至126%；剔除預收款后的資產負債率由去年底的83%下降至78%。

據牟謙介紹，截至今年6月底，三盛控股在手現金和現金等價物81億元，較去年底增加了10個百分點。同時，公司及息負債182億元，在2020年底的基礎上降低了10個百分點。也就是說，在公司規模增長的同時，公司的及息負債規模反而實現了下降。

“改善資本結構、降低負債是公司的長效機制，我們有信心在未來2~3年內全面實現三條綠線。”牟謙表示。

另一方面，三盛控股也在積極拓展自己的融資渠道。今年7月，三盛控股公告稱，成功發行一筆2022年到期、1億規模的美元優先票據。

牟謙坦言，公司此次債券發行是從今年4月份開始準備，與投資者進行了三個月的充分溝通交流。投資者認可三盛控股逐步改善的資本結構以及公司良好的運營狀況。公司也把握住窗口期，在7月份成功發行了1億美元的私募債。

8月，公司獲取了外債長年期額度，可進行直接融資，未來，隨著公司資本結構的逐步改善和融資渠道的打開，將會在資本市場進行更多的直接融資。

隨著近段時間“三道紅線”政策的加碼，三盛控股也在不斷調整和審視自己的財務狀況。牟謙透露，第一，公司今年的買地支出不會超過銷售額的40%。第二，公司上半年經營性現金流非常大，預計全年也會產生非常大的經營性現金流。第三，公司目前沒有使用商票融資。由是，此次“三道紅線”加碼對三盛控股沒有特別大的影響。

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