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（文/張玉 編輯/馬媛媛）繼實(shí)行價(jià)格信息核驗(yàn)制度以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)或再度迎來(lái)“政策風(fēng)暴”。

在剛剛過(guò)去的周末，有市場(chǎng)消息稱，即日起上海二手房申請(qǐng)房貸將參考“買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

8月10日，多位銀行業(yè)內(nèi)部工作人員向觀察者網(wǎng)證實(shí)了上述消息。招商銀行內(nèi)部工作人員表示，上述政策是從8月6號(hào)開始實(shí)施的，“這個(gè)都是統(tǒng)一的”。中信銀行內(nèi)部人士則透露，目前還沒(méi)有正式實(shí)施，“在等細(xì)則。”

多位業(yè)內(nèi)人士表示，政策的落地將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，全面打擊“陰陽(yáng)合同”的生存空間，填補(bǔ)當(dāng)下上海二手房市場(chǎng)的漏洞。

圍堵“交易漏洞”

根據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，8月6日，上海市房管局召開工作通報(bào)溝通會(huì)。會(huì)議要求各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要對(duì)客戶做好告知。

一般來(lái)說(shuō)，新房和二手房的交易都要經(jīng)過(guò)“網(wǎng)簽”這個(gè)步驟。所謂“網(wǎng)簽”，是指買賣雙方簽訂合同后，開發(fā)商或中介將合同上傳至房管部門的房屋備案系統(tǒng)并公示。一套房子網(wǎng)簽后，將生成唯一的合同編號(hào)（又稱合同備案號(hào)），這樣就可以有效避免“一房?jī)少u”現(xiàn)象。而買賣雙方網(wǎng)簽時(shí)約定的房屋價(jià)格就是“網(wǎng)簽價(jià)”。

其中，交易中心核驗(yàn)價(jià)是確定稅基的標(biāo)準(zhǔn)，銀行評(píng)估價(jià)是確定房貸的基準(zhǔn)，而合同價(jià)則是依據(jù)雙方的交易意愿達(dá)成。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，金融機(jī)構(gòu)一般是按評(píng)估價(jià)來(lái)放貸，如果采用“三價(jià)取低”的方式，則是更為謹(jǐn)慎的金融政策，由于交易中心的檢驗(yàn)價(jià)體現(xiàn)的是政府側(cè)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的判斷，也更有利于政府對(duì)二手房落實(shí)價(jià)格管控。

“這一政策一旦全面落地，結(jié)合上海此前的二手房?jī)r(jià)核驗(yàn)制度，將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。同時(shí)，政策的全面實(shí)施有效打擊‘陰陽(yáng)合同’生存空間，更大限度降低投資投機(jī)購(gòu)房的杠桿，推動(dòng)二手房市場(chǎng)有序回歸平穩(wěn)。”張波表示。

如其所言，在二手房交易市場(chǎng)上，“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象并不為奇。有房產(chǎn)中介向觀察者網(wǎng)表示，部分買家為了避稅，往往和買家口頭約定一個(gè)房款價(jià)格，而在合同上呈現(xiàn)的卻是另一個(gè)合同價(jià)格。

一位房產(chǎn)中介向觀察者網(wǎng)表示，如果以合同中約定的較低的價(jià)格作為貸款基礎(chǔ)，購(gòu)房者所需要付出的現(xiàn)金就多了。

二手房調(diào)控加碼

種種調(diào)控政策之下，二手房信貸調(diào)控日益嚴(yán)格。

田青（化名）剛剛在長(zhǎng)寧區(qū)中山公園板塊購(gòu)入了一套自己心儀的二手房。6月28日，田青順利地拿到了房本。不過(guò)，兩個(gè)多月過(guò)去，田青的貸款仍沒(méi)有放下來(lái)。“目前貸款已經(jīng)批下來(lái)了，但是要排隊(duì)等待放款。銀行的人說(shuō)，目前還要兩個(gè)多月才能放款。”

至于具體按照什么標(biāo)準(zhǔn)作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，他表示并不清楚，“就是跟房東談攏了，然后就去交易中心交易了。”

二手房交易貸款審核趨嚴(yán)并不是個(gè)例。一位房產(chǎn)中介向觀察者網(wǎng)表示，自己公司做了一些二手房，“到銀行審批通過(guò)后一直不放款”。在其看來(lái)，上海這個(gè)“三價(jià)就低”政策一旦實(shí)施，前期對(duì)房?jī)r(jià)肯定是有很大的影響。

事實(shí)上，今年以來(lái)，關(guān)于二手房的調(diào)控政策可謂頻頻加碼。

今年7月9日，市房管局召開上海規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議。會(huì)議明確，在實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。上海市相關(guān)交易管理部門將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。對(duì)誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為，上海市房管局將會(huì)同相關(guān)部門采取暫停網(wǎng)簽等措施予以嚴(yán)肅查處。

政策的調(diào)整也帶來(lái)二手房市場(chǎng)的波動(dòng)。一位房產(chǎn)中介坦言，當(dāng)前市場(chǎng)不適合房東賣房子。“比如，一些房東做生意，需要資金周轉(zhuǎn)。再加上最近銀行利率上調(diào)，買房子的客戶比較少，房東著急賣的話就只能降價(jià)出售。”

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)坦言，“三者取低”作為貸款申請(qǐng)的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，符合“信貸兩集中”的精神，防止資金大量流入二手房市場(chǎng)，催熱市場(chǎng)，推高房?jī)r(jià)，對(duì)市場(chǎng)有降溫作用。其次，這改變了過(guò)去購(gòu)房頂格貸款的想法，在滿足居民購(gòu)房需求的同時(shí)，合理給予貸款額度，在銀行貸款額度收緊的背景下，防止貸款資金資源的擠兌。

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