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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“沒有好的溢價絕對不會上市，瑞安不缺好的資產。”為了換取理想的上市價格，瑞安注入資產、一等就是12年。

近日，有消息指出，瑞安房地產正計劃分拆旗下商業地產業務中國新天地在港上市，正就上市事宜與潛在顧問機構作初步洽商，預期最快明年完成上市，集資約5億美元。

隨后，觀察者網就上市消息向瑞安方面求證，對方表示對市場傳聞不做任何評論。

事實上，這并不是瑞安房地產第一次傳出在港上市。早在2009年，瑞安房地產主席羅康瑞就考慮將新天地分拆獨立上市，“這樣可令瑞安房地產業務更清晰，同時分拆出的業務也能在資本市場上自籌資金。”

十二年間，瑞安房地產也多次傳出上市信號。

2012年，瑞安房地產發布公告稱，擬拆分子公司中國新天地單獨港交所上市；2013年，瑞安房地產將旗下商辦物業資產包劃撥至中國新天地獨立營運，并引入戰略投資人Brookfield；2015年年初，瑞安集團董事會主席羅康瑞表示，力保中國新天地2015年下半年IPO。

由于“現階段安排新天地上市并非充分反映其資產價值地最佳方式”，2015年業績發布會上，瑞安房地產決定短期內不進行新天地的上市計劃，直至今天。

被逼上市還是主動融資？

據瑞安房地產2020年業績報告顯示，期內，公司營業收入45.97億元，同比降56%；歸屬股東凈利虧損7.4億元，同比降138%；毛利23.5億元，較上年同期減少56%；毛利率51%較上年持平；年度虧損2.33億元，同比下降109%。

瑞安方面解釋稱，由于上半年新冠病毒疫情影響，集團錄得虧損約16.22億元，而下半年集團業務出現復蘇錄得凈利8.82億元，綜合影響下凈利虧損7.4億元。

拉長時間線來看，瑞安營收也呈現下降趨勢。數據顯示，2016至2020年瑞安房地產的營業收入分別為176億元、184.51億元、248.41億元、103.92億元、45.97億元，自2018年后開始下滑。

無獨有偶，2012年提出分拆新天地上市計劃之際，瑞安房地產“借新還舊”，在兩個月內兩度發債，合計集資總額超過40億元。彼時，瑞安已完成新天地模式復制，高光時刻之后業績出現滑坡。

此外，借貸結構中，瑞安房地產短期還債壓力較大。截至2020年年底，瑞安一年內到期債務為132.6億元，而同期現金及銀行存款合計為157.96億元，其中還包括抵押予銀行的存款13.13億元及僅能用于本集團指定物業發展項目的受限制銀行存款45.06億元。也就是說，瑞安實際可支配用于還債和拿地等的靈活資金僅99.77億元。

為了償還短期內到期的現有債務、撥作資本開支，2021年6月，瑞安房地產發行4億美元5.5%可持續發展掛鉤債券；7月9日，瑞安房地產旗下2家全資子公司分別向佛山市禪城區土地儲備中心交還1宗未開發土地，獲得現金補償26.53億元。

此次傳出分拆新天地上市，或許就和資金壓力有關。業內人士表示，分拆業務上市是所有房企多元化發展中的必走之路，上市本身就是融資的過程。

賽道入局者不斷增加

瑞安房地產成立于2004年，是瑞安集團在中國內地的房地產公司，主要從事開發、銷售、租賃、管理及長期持有優質商業及住宅多用途物業，代表作有上海新天地、翠湖天地。

在羅康瑞的計劃中，瑞安房地產則專注于地產開發業務，中國新天地將專注于管理、設計、租賃、營銷瑞安房地產在內地的商業物業。

事實上，無論是地產還是商業，瑞安房地產的成績一直來源于舊改。58安居客房產研究院分院院長張波表示，“作為典型的港企，瑞安在城市更新領域深耕的成績斐然。”

不過，由于城市更新這一賽道本身就不是“快車道”，所以在前一輪的房企規模化之爭中，瑞安的表現并不突出。可以參考的是，2020年年度，瑞房累計合約物業銷售額為211.84億元，未躋身百強房企之列。

“但不代表這條賽道本身沒有優勢，在房地產開發后時代，去杠桿化，重品質化的時代，能夠占據重點城市的舊改項目，也是發展潛力的體現。”張波說道。

與此同時，不少內資房企也在布局著房地產后開發時代，據不完全統計，TOP50強房企中就有超七成房企布局城市更新。

業內人士向觀察者網表示，舊改方面，三家房企做得不錯，分別是打造寶山社區的大華、改造網紅項目上生新所的萬科和已改造20余條舊村的升龍。此外，以舊改見長的佳兆業、富力、奧園和卓越，還設有單獨的城市更新集團。

“舊改項目本身對于房企實力的要求較高，開發周期長，對于現金流的要求更高。”業內人士表示，“一般財務穩健型房企，加上獨特的地緣資源，會更具和長期發展優勢。”

“而隨著增量市場逼近天花板，存量賽道上的競爭者將越來越多，瑞安想要繼續保持優勢地位還需要更加努力。”

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