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海南樓事:從“大開(kāi)”到“大合”,然后起飛
最后更新: 2021-07-13 16:08:01導(dǎo)讀海南文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式此時(shí)已經(jīng)惹得無(wú)數(shù)企業(yè)和投資者眼紅不已,特別是企業(yè)老板們看到了海棠灣區(qū)域隨便一間酒店一晚輕松賣到3000-5000元,或者其他大型文旅項(xiàng)目,當(dāng)初約等于白送的地皮如今賣上了天價(jià)時(shí),那些繁華背后的悲傷常常被他們選擇性無(wú)視,迅速將之復(fù)制向了全國(guó)各個(gè)角落。
但遺憾的是,文旅地產(chǎn)的核心仍是旅游資源,受到地域差異性影響,各地的旅游資源是不同的,因此文旅地產(chǎn)并不是靠簡(jiǎn)單的復(fù)制成功案例就可以做好的。
編者按:建省33年的海南,房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展,只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過(guò)后,泡沫一地。從全域限購(gòu)到現(xiàn)房銷售,再到限制土地供應(yīng),引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后,在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下,利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)會(huì)如何?
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)因?qū)Υ蠛:蜔釒夂虻奶厥馇榻Y(jié),北方尤其是北京和東北地區(qū)的人們?cè)诤D现脴I(yè)、度假、康養(yǎng)等等一系列剛性需求長(zhǎng)盛不衰。
同時(shí),又由于獨(dú)特的地理位置以及落后的工業(yè)產(chǎn)出水平,這片曾經(jīng)的“蠻荒之地”自然而然成為了改革開(kāi)放的長(zhǎng)期試驗(yàn)田。
從堪比美國(guó)西部淘金潮的海南淘金熱,到房地產(chǎn)金融泡沫全面崩潰;從國(guó)際旅游島概念的提出,到文旅地產(chǎn)在這里迅速蔓延從而引發(fā)“搶房潮”;從免稅店經(jīng)濟(jì)、國(guó)際醫(yī)療示范區(qū)等概念的崛起,到海南自貿(mào)港國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施,再到擁有單獨(dú)立法權(quán)、2025年全島封關(guān),打造全球最大自由港等一系列利好政策的宣布……
自1988年建省、成立海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)至今,發(fā)生在這里的房地產(chǎn)、金融、外貿(mào)、旅游等等幾乎所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都始終牽動(dòng)著全國(guó)的眼球,不曾停歇。
闖海者,開(kāi)荒者?
事實(shí)上,作為歷史上中國(guó)大陸的最南端,海南在長(zhǎng)達(dá)數(shù)千年的奴隸王朝和封建王朝統(tǒng)治時(shí)期,絕大多數(shù)時(shí)間都被看作是“不毛之地”,因此常常被“不殺文士”的朝代作為“流放罪臣”所用。
其中,最有名的當(dāng)屬宋代詩(shī)詞大家蘇軾,其在《自贊東坡像》中以調(diào)侃的口吻稱"試問(wèn)平生功業(yè),黃州惠州崖州",一路被貶至?xí)r人認(rèn)為“天涯海角”的崖州,即現(xiàn)在的儋州,至今仍有東坡書院留存。
而海南真正擁有建制始于初漢。據(jù)明代《正德瓊臺(tái)志》記載,海南島在秦代稱為“越郡外境”,屬其遙領(lǐng)的范圍,至西漢元年(公元前110年)始設(shè)儋耳、珠崖兩個(gè)郡。
直到1988年,海南建制正式升格為省,稱“海南省”,簡(jiǎn)稱“瓊”。
彼時(shí),正值改革開(kāi)放十周年之際,中國(guó)面臨如何進(jìn)一步深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)已經(jīng)建立了深圳、珠海、廈門和汕頭個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū),但這四個(gè)城市管屬于沿海城市經(jīng)濟(jì)體,對(duì)于廣大農(nóng)村地區(qū)仍需探索。
因此,中央需要一塊理想的試驗(yàn)田。
而1988年的海南鄉(xiāng)村人口占比超過(guò)80%,工業(yè)產(chǎn)出水平低下,人均GDP只相當(dāng)于全國(guó)平均水平的80%,有六分之一的人口生活在貧困線以下,加上其所具有的獨(dú)特且封閉的地理?xiàng)l件,是一個(gè)真正意義上的“原生態(tài)”蠻荒島嶼,幾乎滿足了中央改革實(shí)驗(yàn)的各項(xiàng)條件。
海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立之后,最先受益的自然是省會(huì)城市海口。這個(gè)原本人口不到23萬(wàn)、總面積不足30平方公里的海濱小城,一躍成為中國(guó)最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)的首府,也成為了全國(guó)各地淘金者的“理想國(guó)”,新中國(guó)第一批“闖海人”也由此誕生。
其中名聲最響的自然是馮侖、潘石屹等“萬(wàn)通六君子”。
1987年,作為中央政治體制改革研究小組辦公室成員的馮侖才28歲,抱著“順便過(guò)來(lái)看一看”的態(tài)度踏上了這片土地,最終卻改變了他的一生。
而與他一樣,被裹挾著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的海南春風(fēng)所吸引,來(lái)自天南海北幾乎是一窮二白的年輕人超過(guò)了10萬(wàn),人們把這里看作10年前的深圳,或許一開(kāi)始并未隨身攜帶像“大革命”一樣的創(chuàng)業(yè)激情,只是抱著跟馮侖同樣“看一看”、“闖一闖”的態(tài)度。
那時(shí)的海南,盡管經(jīng)濟(jì)在快速增長(zhǎng),但很多地方的基礎(chǔ)設(shè)施還不完善。“闖海人”對(duì)于當(dāng)時(shí)海南的第一觀感都是荒蕪。但作為國(guó)家設(shè)立的第二個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū),這里也充滿機(jī)遇,闖著闖著說(shuō)不定就會(huì)在這片荒蕪的土地上找到屬于自己的道路,成就自己的一生。
其中功成名就的當(dāng)然不只是“萬(wàn)通六君子”,甚至在許多真正的企業(yè)家眼里馮、潘之流都只是末流,事實(shí)上如復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌、海馬集團(tuán)董事長(zhǎng)景柱、中視集團(tuán)董事長(zhǎng)劉文軍等等都崛起于這片土地。
瘋狂、毀滅
“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”成立之初,闖海者就有超過(guò)10萬(wàn)之巨,既有企業(yè)家、教師、大學(xué)生等精英階層,也包含大量底層打工者、偷渡者甚至從事一些灰黑產(chǎn)業(yè)的投機(jī)者。
由于基礎(chǔ)過(guò)于薄弱、缺乏開(kāi)發(fā)本金,海南省政府決定用廣闊而不值錢的土地?fù)Q取開(kāi)發(fā)投資。例如洋浦半島劃出的30平方公里土地作為開(kāi)發(fā)區(qū)租出,區(qū)內(nèi)基建及招商全部由承包商負(fù)責(zé)。
就在開(kāi)發(fā)商缺乏資金、政府急需用錢的背景下,政策也終于放開(kāi)了。1991年,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》,明確了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向,1992年,海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始急速膨脹。
海南本土富豪冼篤信的崛起也是在此時(shí),開(kāi)啟了銀行借款-四處拿地-抵押貸款-開(kāi)發(fā)銷售的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)模式,一躍成為海南首富,還一度當(dāng)選全國(guó)政協(xié)委員。
從1991年之前名不見(jiàn)經(jīng)傳,到1994年登上《福布斯》雜志中國(guó)富豪排行榜第三名,冼篤信只用了3年多。
而與他一樣悶頭賺錢的地產(chǎn)商,遠(yuǎn)不止馮、潘之流,多如過(guò)江之鯽。
數(shù)據(jù)顯示,1992年一年,這個(gè)人口只有六百余萬(wàn)的小島就出現(xiàn)了2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司,商品房單價(jià)從1400元暴漲至5000元。要知道,當(dāng)時(shí)全國(guó)商品房均價(jià)只有995元/平,北上廣深的商品房均價(jià)直到1998年都還在5000元以內(nèi)。
以至于有人說(shuō),他們不能稱之為開(kāi)發(fā)商,只是專注于炒地皮、賣樓花的投機(jī)者。
資料顯示,海南省1989年房地產(chǎn)投資僅為3.2億元,而到了1992年,全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元,占固定資產(chǎn)總投資的一半,全省財(cái)政收入的40%。
同時(shí),以四大商業(yè)銀行為首,銀行資金、國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的資本通過(guò)各種渠道源源不斷涌入海南,總數(shù)不下千億。幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都成了銀行的債務(wù)人,最后的風(fēng)險(xiǎn)被壓在了銀行身上。
但當(dāng)所有人都沉浸其中無(wú)法自拔時(shí),卻忽視了整個(gè)國(guó)內(nèi)的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都處在剛剛起步階段,社會(huì)生產(chǎn)力嚴(yán)重不足的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),無(wú)論從哪一方面都難以支撐如此多的野心,當(dāng)嘗夠了政策紅利帶來(lái)的甜頭,所有都為之瘋狂過(guò)后,留下的就只剩瘡疤。
標(biāo)簽 海南樓市- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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