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（文/張玉 編輯/馬媛媛）“武漢的土地拍賣也蠻熱的，溢價率也有超過100%的，市場情緒真的比較高。”6月29日，武漢首批住宅用地集中出讓活動收官之際，一位業內人士向觀察者網如是說。

6月25日、26日和29日3天，全市共成交房地產用地54宗，總出讓土地面積376.52萬平方米，規劃建筑面積1000.87萬平方米，成交總價788.02億元，總體溢價率17.01%。

根據媒體報道，本次武漢集中供地，20宗產生競價，34宗以起始價成交，一宗教育科研用地流拍。

值得一提的是，此次武漢集中供地的成功落幕，也意味著自今年2月“雙集中”土地出讓制度發布以來，22個重點城市首輪“土拍”結束。

在同策研究院研究總監宋紅衛看來，整體來講，本輪土地集中出讓取得了一定的效果，但是短期內也造成了部分城市恐慌和高價地的情況。“主要是開發商短期內難以籌集大量資金，大部分城市的溢價率控制較好，大量土地對于分流資金起到了積極的作用。但是首輪供地中也存在一些問題，比如規模房企不能全部參與，重點參與的項目溢價率較高，部分城市還有出現大量用馬甲的情況。因此，后續可以在核心區域核心地塊的溢價率控制上以及不規范操作拍地方面進行完善。”

拿地戰略分化

土拍“兩集中”政策顯著降低了房企在22個城市的拿地確定性，房企加大對粵港澳大灣區、長三角、二線省會周邊三四線城市的拓展力度。在此背景下，房企拿地戰略逐漸分化。從目前的拿地情況來看，國企拿地較為激進，外地首入房企拿地保守理性，深耕房企遠城區擇機撿漏。

以此次武漢土拍為例，競得企業中包括保利、武漢城建、華融、招商、中鐵置業等多家國企央企。此類房企往往憑借雄厚的資金實力在一眾參與土拍的企業中顯得“財大氣粗”。比如，武漢城建集團以51.3億元拿下江漢一幅地塊，樓面價高達17000元/平方米；華融集團以57.69億元拿下江漢另一幅地塊，樓面價16968元/平方米。

除此之外，房企之間抱團拿地的特征明顯。比如，富力+綠都地產聯合拿下位于江夏的兩幅地塊，成交總價分別為19.35億元和4.2億元；遠洋+電建集團花費28.8億元聯合拿下位于漢陽的一幅地塊。招商+中城集團以及金地+哈工大機器人集團分別聯合拿下位于沌口的兩幅地塊，總成交金額分別為57.66億元及9.5億元。

宋紅衛指出，一般國企拿地資金成本相對較低，并且對于利潤的考慮沒有高周轉的民企要求那么高，所以優勢明顯，眾多中小房企面臨大資金量的地塊只能聯合拿地，共擔風險。

利潤率是很多房企不得不考慮的問題。在日前舉行的2020年度業績說明會上，有問題直接點出：“最近杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地，凈利潤能有幾個點？”

就此，濱江集團董事長戚金興回應表示，公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

這一觀點迅速引發廣泛熱議。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，杭州在拿地方面設定了規則比較細致，在這種情況下，房企想賺多少錢自己能夠測算好，“很明顯各個企業狀況不一樣，有的想刷銷售額和流量，不在乎利潤高低；有的可能沒有9個點以上的利潤，就不干了。”

城市布局分化

此次武漢首批集中土拍的收官，也意味著22個重點城市首輪土拍結束。從目前成交的總金額來看，22個城市此次集中供地總成交金額為10668.96億元，突破萬億大關。其中，杭州以57宗地共1178.53億元的價格位列22個城市之首。第二個攬金千億的城市是北京，30宗地塊總成交金額達1109.71億元，其中10宗轉競建設方案具體歸屬待確定。同時值得一提的是，在此次首批土地集中出讓中，南京超越廣州和上海，以992億元的總成交金額位列“收金榜”第3位。

在盧文曦看來，杭州和南京的確在拿地方面比較兇猛，“這兩年杭州人才引進的渠道還是蠻寬的，包括它本身的產業也要有一個快速發展的過程。在這樣一個背景下，市場機遇和預期都比較好，房企拿地也會比較積極。”

與之相對，在此輪集中供地中，部分城市拍地效果并不明顯。5月12～14日，青島市首批集中供地正式開始進行網上拍賣，涉及63宗地塊，總占地面積161.8萬平，合計約2427畝，總建面329.64萬㎡。最終，2宗地流拍；1宗地達上限價網上土地競價中止，將轉入網下競自持面積；故60宗地塊以128.66億元成交。而青島也是此次集中供地總成交金額最少的城市。

另據此前媒體公開報道，以同一天進行土地出讓的鄭州和合肥為例，在觸發熔斷搖號的政策下，鄭州仍有九成以上地塊底價成交；而合肥土拍采用“競地價-競配建-搖號”三個階段，12宗宅地中有4宗進入到競配建階段，另外8宗都觸及最高配建面積，進入搖號階段，尤其是濱湖區02號地塊的搖號，43家房企全部都選擇參與。

宋紅衛認為，首輪拍地資金規模跟兩個指標有關系，一是整體土地供應量，二是地塊的核心位置。排名靠前的城市基本是量大且位置較好。僅僅對比總成交金額是沒有意義的，“如果上海多供幾塊地，超越其他城市也沒有難度”。

項目溢價分化

除了在拿地戰略和城市布局方面呈現明顯的分化趨勢，不同項目的溢價率也呈現明顯的分化趨勢。

觀察者網統計發現，在武漢此次成功出讓的40宗土地中，有24宗土地的溢價率為0，占比60%；盡管如此，還有有不少地塊具有較高的溢價率。比如，位于東湖高新區的P（2021）035號地塊最終成交價2.54億元，樓面地價1.01億元，溢價率109.74%；而武漢東湖高新區的另外兩幅地塊同樣比較火熱，溢價率分別為93.83%和81.29%。

諸葛找房分析師認為，武漢此次集中供地冷熱分化明顯現象顯著，一方面是因為部分供應地塊出讓條件復雜、門檻高，零溢價成交的熱門地塊多要求配建商業、綠地、地標建筑等，對開發商資金實力及運營能力考驗較大，且地塊定向明顯。

此外，在長沙成功出讓的33宗地塊中，有19宗以底價成交，比例達到58%，9宗地塊熔斷搖號成交，其中天心區南湖新城048號商住地，10家開發商經過51輪競價，熔斷樓面價達14157元/平方米，被綠城搖號摘得，該地塊樓面價也創下長沙土拍史上新高。

除了相同城市不同地塊溢價率分化明顯，不同城市之間的項目分化也相對明顯。6月17～18日，長春第二輪集中供地共成交49宗地塊，收金256.43億元，15宗地塊因無企業報名或競價而流拍。而在南京本次土拍的51幅地塊中，36幅觸頂待搖號；在更早之前的廣州土拍時，最熱門的黃埔區HBPQ-A-6地塊參與搖號“馬甲”超過300個。

盧文曦分析指出，“雙集中”土地出讓制度本來目的都是為了控房價、控溢價率、控市場預期，但是現在來看，不是所有的城市都能做到。對于其中的原因，盧文曦表示，第一，要看規則設定是不是細致。有的城市直接設定了漲價的最高限價，那么溢價率等肯定會控下來；但是如果僅僅設定最高溢價，場面就會很熱鬧。“尤其是很多馬甲參與其中的話，企業會花更少的代價拿到這塊地，那肯定會有很多企業愿意參與此類土拍。所以，單一目的需要配合幾個手段一起來做，從首批土拍來看，上海北京的調控手段最為復合，總體來看，調控效果可能比其他城市更為顯著。”

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