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（文/張玉 編輯/馬媛媛）在大部分物業(yè)公司仍然依靠母公司“投喂”的當(dāng)下，沒有地產(chǎn)公司可以依靠的長(zhǎng)城物業(yè)顯得獨(dú)樹一幟。

6月16日，長(zhǎng)城物業(yè)在港交所遞交了IPO招股書。據(jù)介紹，長(zhǎng)城物業(yè)面向地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主及住戶提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)以及多項(xiàng)增值服務(wù)，包括售樓處管理服務(wù)、空間管理服務(wù)、社區(qū)購(gòu)物服務(wù)、家居服務(wù)及停車場(chǎng)管理服務(wù)。有意思的是，長(zhǎng)城物業(yè)特意強(qiáng)調(diào)：“我們并不依賴任何地產(chǎn)開發(fā)商。”

2018~2020年及截至2021年3月底，長(zhǎng)城物業(yè)在管面積分別為8440萬平方米、1.01億平方米、1.09億平方米及1.15億平方米。在克而瑞日前發(fā)布的2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積榜TOP100中排行第10位。

規(guī)模增速顯著的背后面臨的一大問題是物業(yè)費(fèi)收繳，而這也是長(zhǎng)城物業(yè)所面臨的一大痛點(diǎn)。觀察者網(wǎng)查閱了解到，近年來，長(zhǎng)城物業(yè)涉及的多起訴訟都是通過“打官司”的方式追討物業(yè)費(fèi)。

物管服務(wù)貢獻(xiàn)超八成收入

1993年，長(zhǎng)城物業(yè)在深圳成立，1999年，公司首次向北京拓展業(yè)務(wù)。截至2021年3月31日，長(zhǎng)城物業(yè)共擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為1.15億平方米，合約管理總建筑面積1.53億平方米。公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布在中國(guó)的31個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的162個(gè)城市，62.4%的在管面積位于一線或新一線城市。

觀察者網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，經(jīng)由長(zhǎng)城物業(yè)管理的項(xiàng)目就包括上海虹橋世界中心、寧波綠地中心、西安綠地中心、烏魯木齊綠地中心、蘇州繁花中心等多個(gè)地標(biāo)建筑。

從業(yè)務(wù)模式來看，長(zhǎng)城物業(yè)的收入主要來自四條業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及專業(yè)服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)主要包括清潔、安保、綠化及景觀美化服務(wù)、維修及保養(yǎng)服務(wù)等。

2018~2020年，長(zhǎng)城物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)分別為公司貢獻(xiàn)收益19.06億元、21.96億元及23.15億元，占比79.3%、78.1%及76.3%；公司整體毛利率分別為17.0%、18.3%及21.0%。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景的物業(yè)公司，其實(shí)是在管理面積上有優(yōu)勢(shì)，但這也要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身體量有多大。“在業(yè)內(nèi)典型的例子是花樣年與彩生活，花樣年自身項(xiàng)目體量并不大，但是彩生活通過對(duì)外拓展的方式，其管理面積在業(yè)內(nèi)也位居前列。因此，在上市后，公司缺乏母公司項(xiàng)目導(dǎo)入，但是管理項(xiàng)目的增加，更看物業(yè)管理公司的拓展能力、運(yùn)營(yíng)能力和品牌。”

對(duì)于公司業(yè)務(wù)發(fā)展相關(guān)問題，6月22日，觀察者網(wǎng)多次致電長(zhǎng)城物業(yè)，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

“中洲系”背景隱現(xiàn)

不依靠地產(chǎn)開發(fā)商就躍升為物管企業(yè)龍頭，長(zhǎng)城物業(yè)背后到底有什么背景？

招股書顯示，1993年，長(zhǎng)城物業(yè)前身深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理公司成立，由深圳市長(zhǎng)城房地產(chǎn)發(fā)展公司（現(xiàn)稱為中洲控股）全資擁有。中洲控股是一家1984年成立的國(guó)有公司，后改制為股份有限公司，于1994年9月在深交所上市。

1996年12月~1999年3月，通過增加注冊(cè)資本及股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，長(zhǎng)城物業(yè)已經(jīng)改制成一家有限責(zé)任公司，由長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)工會(huì)委員會(huì)（代表當(dāng)時(shí)85名員工持有）根據(jù)相關(guān)員工持股計(jì)劃擁有61.88%的股份。此外，中洲控股擁有38.12%的股份。

隨后，經(jīng)過多次股權(quán)架構(gòu)的調(diào)整和變化，截至本次上市之前，長(zhǎng)城物業(yè)由員工持股平臺(tái)熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安以及中洲資本和碧桂園服務(wù)分別擁有約20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%的股份。上述員工持股平臺(tái)由公司最終控股股東陳耀忠、梁志軍、呂雨華及馬興文控制。其等連同其控制的員工持股平臺(tái)將為一組控股股東。從上述股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看出，盡管聲稱“不依賴任何地產(chǎn)公司”，長(zhǎng)城服務(wù)背后中洲資本系的背景浮出水面。

此外，作為公司執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席，陳耀忠現(xiàn)年58歲，負(fù)責(zé)執(zhí)行集團(tuán)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃以及整體管理。陳耀忠于1993年7月加入長(zhǎng)城物業(yè)，曾先后擔(dān)任公司部門經(jīng)理和總經(jīng)理助理，到1996年12月之前，其主要負(fù)責(zé)電梯工程部管理工作及協(xié)助總經(jīng)理工作。1996年12月至今（2019年6月~2020年3月除外），其擔(dān)任公司總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)公司日常管理和運(yùn)營(yíng)。

1983年7月，陳耀忠取得廣東省水利電力學(xué)校（現(xiàn)稱為廣東水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院）水電站電力設(shè)備專業(yè)文憑，并于2011年1月通過遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)在美國(guó)取得世紀(jì)學(xué)院(Centenary College)工商管理碩士學(xué)位。

曾因不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)遭罰

當(dāng)下，物業(yè)行業(yè)發(fā)展熱潮方興未艾，物業(yè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)漸趨白熱化，而沒有任何地產(chǎn)公司背景的企業(yè)想要在擁擠的賽道中分得一杯羹并不容易。

工商資料顯示，2020年5月，長(zhǎng)城物業(yè)由于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)被龍崗市場(chǎng)監(jiān)督管理局罰款5萬元。此外，長(zhǎng)城物業(yè)曾先后8次被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額為41.31萬元。

除了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)城物業(yè)所面臨的物業(yè)糾紛也值得關(guān)注。企查查顯示，長(zhǎng)城物業(yè)所涉及的開庭公告共有405起、立案信息317起，共516條裁判文書信息，其中多起為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

更有意思的是，觀察者網(wǎng)查閱了解到，其中多起訴訟都是長(zhǎng)城物業(yè)通過“打官司”的方式追討物業(yè)費(fèi)。

2021年5月12日，西安市未央?yún)^(qū)人民法院判定師玉芹支付長(zhǎng)城物業(yè)在2019年5月1日~2020年6月30日期間的物業(yè)費(fèi)5913.6元、生活垃圾費(fèi)252元；今年5月11日，該院判定謝冬白支付長(zhǎng)城物業(yè)的物業(yè)費(fèi)5913.6元、生活垃圾費(fèi)252元；今年2月19日，成都市武侯區(qū)人民法院判定鄧林林向長(zhǎng)城物業(yè)支付2016年4月~2019年12月期間的物業(yè)費(fèi)8641.21元，同時(shí)支付滯納金864.12元。更多的物業(yè)服務(wù)糾紛則是雙方調(diào)解之后長(zhǎng)城物業(yè)撤訴告終。換言之，長(zhǎng)城物業(yè)需要通過打官司或者上訴的手段才能收回部分物業(yè)費(fèi)的情況不在少數(shù)。

招股書顯示，2018~2020年及截至2021年一季度的3個(gè)月，長(zhǎng)城物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)的收款率分別是76.1%、78.6%、81.1%及40%。由此來看，長(zhǎng)城物業(yè)依然有20%的物業(yè)管理費(fèi)沒有收款。長(zhǎng)城物業(yè)方面表示：“盡管我們尋求透過若干收款方法收取逾期物業(yè)費(fèi)，我們無法保證，有關(guān)方法將有效或能讓我們準(zhǔn)確預(yù)測(cè)日常收款率。”

在赴港上市的“獨(dú)木橋”上，長(zhǎng)城物業(yè)迫切需要解決的，或許是在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，如何更好地收回物業(yè)費(fèi)的難題。

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