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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）從去年開始，地產(chǎn)圈大佬大舉布局“養(yǎng)豬大業(yè)”，“養(yǎng)豬究竟有多賺錢”成為業(yè)內(nèi)茶余飯后最熱門的談資。

其中，跨界養(yǎng)豬聲勢最旺的房企當(dāng)屬萬科。2020年3月，萬科食品事業(yè)部成立，事業(yè)部首席合伙人由集團(tuán)合伙人、高級副總裁譚華杰出任，初期主要布局生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、企業(yè)餐飲三大領(lǐng)域。隨后不久，萬科豬場各類崗位出現(xiàn)在各大招聘平臺上，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

此外，恒大、碧桂園、萬達(dá)等地產(chǎn)圈另外幾位大佬也已經(jīng)早早布局農(nóng)牧業(yè)。但無論從規(guī)模還是名氣上，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與新希望媲美。

1951年9月出生于四川省新津縣的劉永好，1982年下海創(chuàng)業(yè)，從養(yǎng)豬與賣飼料起步，現(xiàn)任新希望集團(tuán)董事長，外界稱“養(yǎng)豬大王”。

如今的新希望早已不再局限于養(yǎng)殖業(yè)，進(jìn)軍其他產(chǎn)業(yè)如食品快消、地產(chǎn)文旅、醫(yī)療健康、金融投資等全行業(yè)。

不過值得注意的是，近幾年，在地產(chǎn)圈大佬紛紛布局養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)的同時，“養(yǎng)豬大王”劉永好卻反其道而行之，進(jìn)軍房地產(chǎn)的腳步明顯加快。

“翻倍式”激進(jìn)擴(kuò)張

日前，新希望地產(chǎn)發(fā)布2020年財務(wù)報告。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)去年實現(xiàn)營業(yè)收入304.96億元，同比增長66.98%，近3年營業(yè)收入復(fù)合增長率達(dá)到71.28%；實現(xiàn)凈利潤28.42億元，同比增長16.72%；2020年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.37億元，同比增長81.97%。

銷售數(shù)據(jù)方面，企業(yè)2020年全口徑銷售額達(dá)到1031億元，同比大增40.1%，在克而瑞排行榜中位列全國第40位。

這一擴(kuò)張速度稱得上去年最大“黑馬”。要知道，新希望地產(chǎn)盡管成立時間較早（1998年），但前20年間基本遵循其輔助業(yè)務(wù)的定位。

公開數(shù)據(jù)顯示，2012年新希望地產(chǎn)銷售額僅15億左右，2013年增長到20億出頭，2014年接近50億，2015年70多億。

在2015年，同樣成立于1998年的碧桂園銷售額已經(jīng)突破1400億元，即便成立于2000年后的后起之秀，入圍百強(qiáng)的門檻都已經(jīng)超過100億元。

彼時的新希望地產(chǎn)開發(fā)房源雖少，但中規(guī)中矩，沒有特別出彩的標(biāo)桿項目，也基本沒有不良?xì)v史，稱得上“小而美”。

不過在此之后，劉永好的地產(chǎn)生意急劇膨脹。特別是2014年任命年僅32歲的得力干將、集團(tuán)原辦公室主任張明貴接任地產(chǎn)事業(yè)部總裁，身為外行的張明貴僅用了1年時間熟悉業(yè)務(wù)，“高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張之路隨即便一發(fā)不可收拾。

公開資料顯示，2016年，企業(yè)合約銷售額145.60億，增長率超過100%；2017年171.12億，稍有放緩；2018年316.63億，接近翻倍；2019年735.9億，再次翻了一倍多。

2020年，受疫情黑天鵝影響，開發(fā)商們銷售增速普遍放緩，此時的新希望地產(chǎn)卻逆勢大增超過4成，順利晉級“千億俱樂部”。

值得一提的是，企業(yè)規(guī)模之戰(zhàn)在土地市場表現(xiàn)得更為明顯。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017至2019年，新希望地產(chǎn)分別斥資187億、287.2億、407.9億購買土地，2019年拿地金額排在第28位，遠(yuǎn)超其銷售規(guī)模排名。2020年拿地金額才有所放緩，以250億位居第40，與銷售排名相當(dāng)。

由于其“新一線、強(qiáng)二線”的城市布局戰(zhàn)略，“高溢價”也成為新希望地產(chǎn)一大標(biāo)簽。如2017年 6月拿下昆明泛亞新區(qū)組團(tuán)地塊、溢價率208%，2019年5月經(jīng)過200輪叫價拿下大連一商住地、溢價率49%，同年8月又以溢價率60%拿下寧波一宗宅地。

2019年內(nèi)，新希望地產(chǎn)不僅拿地的溢價率持續(xù)走高，單價也屢創(chuàng)新高，尤其在新進(jìn)入一個城市時拿地更是不吝血本。2019年3月29日，新希望以53.2億的代價，在激戰(zhàn)120輪后奪得南京棲霞區(qū)一宗土地，首次進(jìn)入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。而該地塊周邊的保利朗詩蔚藍(lán)銷許均價才3萬元/平方米。

2020年4月，新希望地產(chǎn)擊敗金地、保利等17家房企，以23.6億元的價格拿下佛山里水洲村地塊，溢價率約48%，扣除配建面積后樓面價18252元/平方米，為佛山歷史第二高價地。

只為賣個好價錢？

通過快速擴(kuò)張，新希望地產(chǎn)走出四川，在昆明、南寧、杭州、南京、廣州等15個重點一二線城市有了100多個項目。

不過，企業(yè)超高負(fù)債也由此而來。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年末新希望地產(chǎn)總負(fù)債1113.9億元，同比增長23.58%，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77.48%；企業(yè)流動比率1.47，同比下降9.26%；速動比率0.63，同比下降4.55%。

同時，企業(yè)2020年末流動負(fù)債合計高達(dá)814.38億元，同比增長30.27%，是非流動負(fù)債的2.72倍。其中，短期借款5.8億元，同比大增184.8%；應(yīng)付賬款65.66億元，同比增長51.32%。

這也導(dǎo)致快速擴(kuò)張中的新希望地產(chǎn)陷入極度缺錢的尷尬境地之中。

日前，有知情人士向觀察者網(wǎng)透露，地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同于畜牧業(yè)，非但無法享受農(nóng)業(yè)政策補(bǔ)貼優(yōu)惠，而且作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，使企業(yè)負(fù)債急劇攀升，不良資產(chǎn)率快速提高，特別是近幾年受到調(diào)控政策影響，高溢價激進(jìn)拿地帶來的危機(jī)逐漸顯露。為此，劉永好正打算將新希望地產(chǎn)打包出售，以緩解集團(tuán)資金壓力。

“近幾年新希望地產(chǎn)不斷稀釋權(quán)益占比，以達(dá)成千億目標(biāo)，加上2020年‘榜單服務(wù)’支出大增等一系列操作，正是老板想要將地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣個好價錢的前奏。”上述知情人士表示，地產(chǎn)公司本身規(guī)模不大，即便H股上市估值也極低，A股上市更是沒戲，因此2020年新希望地產(chǎn)在克而瑞、中指、億翰等幾個榜單機(jī)構(gòu)上花費上千萬，排名突飛猛進(jìn)，以此來提高估值。

年報顯示，新希望地產(chǎn)依托股東新希望集團(tuán)強(qiáng)大的實力背景，在行業(yè)中具有一定的優(yōu)勢地位。高質(zhì)量的穩(wěn)健增長讓新希望地產(chǎn)榮獲“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長速度TOP10“，成功躋身”2020中國房企綜合實力 TOP 40"，并榮獲“2020 年中國房企品牌價值 TOP30”。

觀察者網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，企業(yè)除全口徑銷售金額恰好達(dá)到第40名之外，其他指標(biāo)距離40強(qiáng)仍有不小差距。

以克而瑞數(shù)據(jù)為例，新希望地產(chǎn)2020年操盤金額僅548.4億元，排在57位；操盤面積272.3萬平方米，排在66位；權(quán)益銷售金額537.7億元，排名55位。

同時，財報信息顯示，“由于公司本期新增合聯(lián)營企業(yè)所致”，2020 年末長期股權(quán)投資從上年45.9億元暴增232.96%至153億元。

也就是說，按照克而瑞公布數(shù)據(jù)，企業(yè)權(quán)益占比才50%，“千億”注水一半；企業(yè)所有參股項目中，操盤比例也只有一半，表明企業(yè)運(yùn)營、管理實力同樣存在不足。

一位資深投行人士向觀察者網(wǎng)表示，房企不惜犧牲部分利潤來大量稀釋權(quán)益占比，以此提高排名，除了想要提高“身價”之外，也有可能是真的缺錢，想要通過這樣的方式獲取機(jī)構(gòu)認(rèn)可，以此得到更多更低息貸款資格，繼續(xù)維持“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式地正常運(yùn)作。

同時，2021年1月，規(guī)模與地產(chǎn)嚴(yán)重不匹配的新希望服務(wù)向港交所遞交招股說明書，擬緊急上市籌資。令人玩味的是，根據(jù)招股書顯示，新希望服務(wù)目前在管項目僅55個，其中只有2個項目來自獨立第三方。

維權(quán)潮四起

急速擴(kuò)張之下，恰逢限價政策強(qiáng)調(diào)控，權(quán)益占比及利潤率急劇下滑，也使企業(yè)不得不動一點“小心思”。

在這方面，盡管新希望地產(chǎn)起步較晚，但應(yīng)對“經(jīng)驗”比傳統(tǒng)房企有過之而無不及，導(dǎo)致企業(yè)近幾年各地維權(quán)案例層出不窮。

如南京錦麟融譽(yù)府項目被曝在突破限價的基礎(chǔ)上，精裝標(biāo)準(zhǔn)大幅下降；溫州白麓城項目被曝鼓包、構(gòu)造柱移位等多個質(zhì)量問題，溫州十一峯樓盤精裝房使用工程油漆等。

再如嘉興鷺棲湖項目，有媒體報道稱開發(fā)商捆綁高價搭售車位，其中畸形、迷你車位占比近半，且與標(biāo)準(zhǔn)車位同樣售價高達(dá)30萬元，還有不少車位占用消防、人防通道，以至于業(yè)主調(diào)侃稱“能劃線的地方都劃了，就差墻壁和天花板實在沒法停車了”。

甚至在部分城市政府主導(dǎo)的網(wǎng)絡(luò)問政平臺上，新希望地產(chǎn)被市民投訴虛假廣告、“欺詐銷售”等問題一度刷屏。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，劉永好擴(kuò)張地產(chǎn)業(yè)務(wù)的時機(jī)選得并不好。2018年開始，史上最嚴(yán)調(diào)控周期開始，一方面高溢價地塊頻出，另一方面限價政策導(dǎo)致“面包”賣不上價，開發(fā)商們躺著賺錢的時代一去不復(fù)返。“他們首先想到的不是怎么提升運(yùn)營管理能力和產(chǎn)品品質(zhì)，而是鉆空子、怎么賺黑錢。”

值得注意的是，除了品牌信譽(yù)危機(jī)之外，企業(yè)在去年末距離千億一步之遙的關(guān)鍵時刻，還遭遇了一場人事“地震”。

2020年12月，公告顯示，新希望集團(tuán)副總裁韓繼濤、副總裁王維勇、首席戰(zhàn)略投資官楊守海因個人原因，請求辭去所擔(dān)任公司高管職務(wù)，辭職后將不在公司擔(dān)任任何職務(wù)。

從職位來看，三位成員都稱得上是新希望舉足輕重的人物，其中韓繼濤更是一員老將，也是公司旗下核心業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。

并且三位核心成員共同出走，事情本身就透露著不同尋常的意味。

如果再將時間線向前延伸三個月，2020年9月初，一手將新希望地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大的總裁張明貴接替鄧成，擔(dān)任上市公司新希望六和的新一任總裁。所以，這次三位高管突然同時辭職的重大人事調(diào)整，外界紛紛猜測，是張明貴上任后重整架構(gòu)的動作。

無論如何，新希望地產(chǎn)的千億目標(biāo)總算“如愿完成”。但可以肯定的是，接下來無論是將之“賣一個好價錢”，還是打算繼續(xù)融資“高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張，提升自身運(yùn)營管理能力與房屋質(zhì)量都是必經(jīng)之路。

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