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（文/張玉 編輯/馬媛媛）“利潤率低不可怕，可怕的是產生虧損。”4月15日下午，在2020年度業績說明會上，陽光城集團執行董事長、總裁朱榮斌如是說。

今日下午，陽光城（000671.SZ）舉行了2020年度業績說明會。2020年，公司實現營業收入821.71億元，比2019年增長了34.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為52.2億元，較上年同比增長29.85%。

與業績的高增長相對，公司2020年毛利率18.88%，比上年同期下滑了6.66%。

2020年，陽光城將自己的銷售目標設定在2200億元，嚴格遵守“三收三支”，以銷定投，銷多少，補多少；2021年保持在黃檔，向綠檔靠近。與此同時，公司正式開啟兩個五年計劃。

低毛利率難題

行業下行趨勢之下，陽光城的毛利表現并不樂觀。Wind數據，2017~2020年，陽光城的銷售毛利率為18.73%、20.48%、21.55%及16.28%；同行業可比公司的中位值為27.47%、32.31%、27.95%及21.89%。

與毛利率同樣處于低位的還有利潤率。Wind數據顯示，2017~2020年，陽光城營業利潤率分別為11.8%、13.3%、12.19%及9.6%。同行業可比公司的中位值分別為19.6%、22.54%、20.71%及16.05%。

陽光城集團執行董事長、總裁朱榮斌坦言，這幾年因為限價、調控的原因，行業利潤率確實在下降，“因為我們過去利潤率也不高，目前還是處在平穩的情況下。”朱榮斌坦言，房地產行業已經告別了高紅利的時代。適應了調控之后，利潤率再下降一段時間還會維持穩定狀態。

那么，在利潤率不高的情況下該如何提高利潤總額？朱榮斌表示，擴大利潤規模的背后，重要的是確保利潤安全的實現。“利潤率低不可怕，可怕的是產生虧損。”

58安居客研究院院長張波表示，毛利率的下滑主要受兩個因素影響，拿地成本和銷售價格，陽光城2020年的拿地成本增長較快，一方面是推動了土儲量有效提升，保障后續的開發規模，另一方面不可避免也提升了拿地相應溢價水平，由此帶來土地成本占售價的比重有所提升。另外，近幾年不少城市的新房限價也對銷售價格形成一定影響，但土地成本上升的占比更大。

一位房地產行業大型智庫機構首席研究員向觀察者網表示，實際上整個行業的毛利率都是在一個下行的過程中，只不過有些企業可能降的稍微快一些，有些企業降的慢一些。因為最近幾年土地招拍掛的制度沒有變，但是現在房企被限制住了。另一方面，從企業快周轉的角度來看，企業業績從預售轉到表內會更快一些。陽光城的業績也有這方面的體現。

資產減值近15億元

為保證持續穩健的發展，陽光城自2017年起便開始了控負債、調結構的財務指標優化之路。

2020年，陽光城凈負債率降至94.90%，現金短債比為1.53，成功實現“三道紅線”由橙檔降至黃檔。

朱榮斌坦言，未來可能會長時間持續保持在黃檔，爭取第一個五年實現三道紅線全面達標“這個指標確實難度有點大”。

房地產銀行貸款新規之下，房企融資及現金流面臨新一輪的考驗。陽光城財務總監陳霓坦言，確實感受到到金融端，不管是流速還是額度上都有收緊。不過，金融端會更偏重緊密合作客戶。在這方面，“反而能感受到跟公司的緊密度增強了”。

在投資方面，陳霓透露，會更更傾向于流速更快的城市，會讓利一部分給到客戶端，加速回流，增強金融端的安全。“壓力是有的，但還在正常的范圍內。”

談及集中供地政策下未來的土儲計劃，朱榮斌坦言，增加有序土地供應是一次新的考驗。“陽光城財務實力不是很強，按照自己的研判集中有限的資源，在感興趣的城市重點進行集中布局應該是好事情。每一次土地競爭的成都都非常激烈，以前很難有機會進入這些城市，集中供地之后期待有機會進入北京、上海等城市。”

同時值得一提的是，根據公司日前發布的2020年計提資產減值準備公告，2020年末陽光城提取的資產減值準備金額為人民幣14.92億元，其中，壞賬準備余額為5.02億元，合同資產減值準備金額為270.35萬元，存貨跌價準備余額為9.87億元，商譽減值準備金額為5.96萬元。

以開發產品來看，比如，蘇州平江項目本期計提額1.32億元；廈門文瀾府項目計提9213.98億元；寧波余姚項目的本期計提額為6846萬元，江西灣里麗景灣全地塊項目計提額為4236.77萬元。此外，以開發成本計入的存貨計提為2.51億元。

中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，這種情況不多見，至少大房企很少出現這樣的情況，具體原因錯綜復雜，有可能是因為限價或其他原因導致的。

有意思的是，在此次業績分享會上，朱榮斌坦言，這幾年買地，土地價格都不低，如果不能保證好的溢價，很多公開市場拿的地都是無法實現利潤的。而公司近年來實施的“品質上標桿”戰略更主要的是確保項目在銷售去化上有了保障，“首先考慮的不是賣什么價格，首先考慮的是賣的出去”。

分拆物業“拓融”

值得一提的是，根據陽光城方面的公告，4月13日，陽光城董事局會議審議通過了關于公司擬分拆所屬企業上海陽光智博生活服務集團股份有限公司（以下簡稱“陽光智博”）到境外（港交所）上市的相關議案。

針對目前的上市進展，陽光城執行副總裁吳建斌表示，目前正在全面安排和推進中。

公開資料顯示，陽光智博的主營業務是物業管理，停車場庫經營、商業管理等。

陽光城方面表示，陽光智博獨立上市后不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

企查查顯示，陽光智博由陽光城集團直接及間接全資控股。其中，陽光城及其全資子公司福建陽光房地產開發有限公司合計持有72.39%的股份。

截至2020年末，陽光智博合并口徑資產總額為14.37億元，負債總額為8.14億元，凈資產為6.24億元。其中歸屬于母公司所有者權益為6.24億元。2020年，陽光智博實現營業收入13.71億元，利潤總額為2.26億元，凈利潤1.73億元，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤為1.73億元。

陽光城方面表示，本次分拆上市有助于提高公司及陽光智博的持續運營能力，并能夠完善陽光智博的激勵和治理機制。通過本次分拆上市，可以有效增強陽光智博的資本實力，并建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平臺，為業務發展提供更為多元化的融資渠道。

張波表示，物業公司分拆上市在這幾年很普遍，也是眾多房企都會選擇的路徑。一方面通過分拆上市可以增多融資的通路，對于負債水平偏高或者快速發展的企業來說都是非常重要的。另一方面分拆本身也可以讓物業公司有著更為獨立的發展，作為第二賽道的物業，這幾年房企的重視程度也在不斷提高，并不斷成為房企穩定發展的第二曲線。

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