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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月30日，禹洲發布了一份“喜憂參半”的成績單。

喜的是，面對疫情黑天鵝和強調控影響，禹洲集團2020年合約銷售額逆市大漲39.74%，達到1050億元，成功晉升千億房企俱樂部中的一員；并且通過一系列債務結構調整操作，降杠桿成果顯著。

憂的是，部分項目受疫情影響延期交付，2020年未能及時確認收入，導致企業營收和凈利潤大幅下滑。

令人敬佩的是，禹洲集團董事局主席林龍安在這一問題上并無過多推卸，而是坦蕩直言：“無論如何，我們責無旁貸，要反思、要徹底改變和完善自己。”

大行預計營收將達270億，毛利率20%

事實上，房地產預售制度決定了其本身就是一個極易受政策和結轉周期影響的行業。2020年的禹洲正式遭遇了這場尷尬。

管理層介紹稱，2020年禹洲計劃推出的房子都如期銷售完成，但位于武漢、唐山等地項目卻因為疫情的原因，四季度無法如期交付，“其中也有因為精裝修部分沒能完工的，比如位于合肥和上海的項目”，導致無法確認收入。

“我們也從中發現了自身團隊的問題。”林龍安表示，團隊的銜接度不到位，巡查力度也不到位，下一步要把交房的程序和規則研究透，交房細節做得更好，這是禹洲要做出的改變。

失之東隅，收之桑榆。林龍安補充道，上述這些項目都有進展陸續會在今年上半年交付。

據此，匯豐銀行亦表示認為禹洲2020年收入及毛利率下降是由多種因素共同驅動的，這些因素是一次性的，并且不太可能在2021年及以后出現。摩根大通也做出了相似判斷，其預計公司2021年收入將恢復正常，確認收入約為270億元，毛利率約為20%，與整體市場趨勢一致。

一季度剛剛結束，根據禹洲集團披露，企業1-3月銷售成績“開門紅”，達到221億元，同比增長113.28%。

值得一提的是，2020年禹洲在規模擴張的同時，產品營造能力和運營能力也有很大提高。

數據顯示，企業通過內部的降本增效和優化運營費用管控，行政開支同比下降26.31%，銷售成本同比下降42.09%，分銷成本同比下降35.11%。

回購增持雙線行動

或許正是因此，匯豐銀行、中泰國際等機構仍然將禹洲評級維持在“增持”階段。

日前匯豐發布研究報告認為，禹洲集團2020年的盈利下降是一次性的，主要是因為部分項目的延遲交付以及高盈利項目未并表所致，且未來收入有保障，資產負債表十分夯實穩健，資金流動性充裕，市場信心將會逐漸恢復，維持禹洲的“增持”評級。

小摩也在報告中指出，禹洲擁有良好的土地儲備，且流動性很好，且延遲交付項目的毛利率正常，土地成本也很低，預計企業2021年收入將恢復正常，與整體市場趨勢一致。

出人意料地是，自3月21日發布盈利預警公告至披露年報之間，禹洲疑似遭遇機構做空，股價、債券接連大跌。

對此，現金流充裕的禹洲應對措施也頗為直接有效。

3月31日，發布2020年業績的第二天，禹洲集團連發數條自愿性公告，宣布董事長及控股股東自愿增持股權、股權激勵計劃和于公開市場回購于2025至2027年間到期的長年期美元優先票據。已購回的2025年票據、2026年票據I、2026年票據II及2027年票據合共1600萬美元。4月1日，公司又于公開市場回購2025年到期的長期美元優先票據400萬美元。前后兩天已累計回購2000萬美元優先票據。

而在股市上，為提振資本市場信心，林龍安直接出資325萬港元，以每股2.5港元價格于公開市場增持130萬股公司股份，使其直接或間接持有禹洲集團股權比例達到58.8%。

同時，禹洲集團亦公告披露，以企業共計808萬股股份作獎勵計劃之用，成立員工激勵信托，股票平均代價約為2.315港元。

業內人士向觀察者網指出，大股東及集團對未來發展的信心，很大程度上也能通過股市傳遞給投資者。禹洲這一次反應迅速的股債雙線行動，既快速穩定了企業債券市場和股票市場價格，同時也是公司現金流和資金儲備充裕的表現。

控負債降杠桿，2年內“轉綠”

“三道紅線”作為也是行業關注的焦點，并關乎房企的融資命脈，自然也是業績會上一大焦點。

與大多數為快速推進千億規模，而激進擴張的房企不同，禹洲的財務政策素來以“審慎”為核心。

數據顯示，企業2020年末凈負債率為85.8%，現金短債比為1.83，均大幅優于監管要求的及格線，僅有剔除預收款后的資產負債率踩線，為77.9%，因此定檔“黃檔”。

管理層表示，2021年將繼續降低債務規模，力爭在兩年內使得剔除預收款后的資產負債率降低到70%以下，由黃檔降低到綠檔。

值得一提的是，過去一年禹洲還在融資成本和渠道方面下了一番苦功。

根據業績報告，2020年禹洲在中資地產商中率先推出綠色融資框架，首次發行綠色美元債券，開辟了新的融資渠道。利用國際債券市場的機會窗口，境外多次成功發行長年期美元優先票據，債券發行均實現近10倍的超額認購。

在此基礎上，根據業績報告，截至2020年末企業平均融資成本為7.19%，較2020年中下降0.03個百分點。

在現金流動性方面，禹洲表現也堪稱優秀。業績報告顯示，截至2020年末，企業現金及現金等價物約為345億元，現金短債比接近2倍，這為禹洲應對未來發展以及行業周期波動意義重大。

此外，在物業管理和商業分拆上市方面，禹洲也在積極推進，以期作為未來新的資金來源之一。

其中，禹佳生活服務集團有限公司（“禹佳生活”）已于2020年12月11日向香港聯合交易所遞交上市申請表格，目前處于上市審核階段。

截至2020年末，禹佳生活在管項目總建筑面積超過1750萬平方米，總合約面積超過2600萬平方米，其中來自第三方在管建筑面積占比超過15%。在管項目中長三角地區占比超過50%，海西經濟區占比超過30%。

管理層表示，相關上市進程正按照既定時間表進行，各項工作也在積極開展中，后續的進展將會以公告的形式披露。

根據最新市場消息，禹洲物業不斷加強外拓力度，近日分別簽約興業銀行福州分行、中標上海馬橋景城雅苑小區等高端物業項目，持續深化全國布局。

中銀國際近日發表研報指出，禹洲集團物業管理及商業運營服務的分拆預計將在今年之內完成，這將進一步釋放潛在價值，提高派息比例，實現估值重塑。

千億之后“雙總部”戰略

公開資料顯示，禹洲地產成立于1994年，2009年在香港聯交所成功上市時，尚是一家銷售額僅36億元，名不見經傳的地方性房企。

直到2016年，林龍安下定決心將總部從廈門搬遷至上海，并在次年提出“區域深耕，全國領先”發展戰略，明確表示“三年實現銷售千億”。

彼時，禹洲已成功布局長三角、環渤海、大灣區、華中和海西五大區域，合約銷售額403億元。2018-2019年，企業銷售額持續上升，分別達到560億元和751億元。

2020年，在遭遇疫情黑天鵝的襲擊下，禹洲地產竟還是以接近4成的增長率順利達成“千億俱樂部”目標，著實讓人驚艷。

從銷售分布來看，長三角區域是禹洲集團所有布局中的核心，2020年銷售額占全部金額的比例超過60%，達到646.4億元。其余海西經濟區、環渤海區域、華中區域、大灣區區域及西南區域等地相對較弱，合計占比不到40%。

公司管理層在業績會上介紹稱，長三角區域深耕帶來的成效十分顯著，比如在蘇州、合肥，禹洲集團孵化出了兩個銷售突破百億元的城市公司，而上海和南京兩地，憑借著公司深耕區域市場多年的努力，將成為下一個銷售突破百億元的城市公司。

在土儲方面，2020年禹洲集團新增21幅優質地塊，其中18幅來自收并購和招拍掛，建筑面積285萬平方米，貨值約人民幣750億元，全部位于上海、成都、武漢、重慶、寧波等一二線核心城市。

據管理層統計，截至2020年底，禹洲總土地儲備2310萬平方米，總貨值4559億元，均位于一二線及準二線城市，足夠未來三年發展需求。

此外，企業在大灣區核心城市深圳、珠海、惠州布局的3個舊改項目也漸入收成期，對于提高企業利潤率至關重要。

談及2021年的投資計劃，林龍安表示，目前禹洲是“雙總部”戰略，以上海為中心的長三角仍是拿地重點，而以深圳為中心的大灣區，禹洲會從舊改、小區改造、產業發展等方面尋找不一樣的機會。

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