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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）距離自然資源部發布住宅用地供應分類調控文件，要求重點城市供地實現“兩集中”一個月后，已經有15個城市陸續公布了宅地集中出讓細則。

集中供地入市之前，面對著即將來臨的土地市場巨大變革，大房企在熱點城市的土地爭奪愈發激烈。

4月6日，西安市西咸新區5宗住宅用地競拍。其中，作為明星地塊的灃西新城一宗115畝住宅用地歷經139輪報價，溢價率225.8%達到“熔斷價格”22.508億元，后觸發搖號機制，引起市場關注。

據了解，參與該宗地的競買人一共有58家企業，按照每家企業需提前繳納6.91億元競買保證金測算，該宗地共鎖定資金400.664億元。

而這只是土拍市場的冰山一角，根據中原地產統計數據，截至4月6日，2021年房企拿地熱情空前高漲，出讓土地收入過百億的城市有杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等22個，50大熱點城市土地出讓總額高達7136.5億。

同時，熱點城市土地成交溢價率也非常高，其中蕪湖市出讓土地面積翻倍，達到190萬平米，平均溢價率超過100%，其他如徐州、鹽城、淮安、金華等多個城市溢價率超過50%。

“不差錢”的中海和華潤

與往年不同，今年土拍市場憑借的不僅僅是房企綜合實力，還要看“運氣”。而這個“運氣”是可以拿錢買的。

回到上文提到的西安灃西新城地塊，相當于共有58個號，近7億元獲取一個搖號資格，中簽率低至1.7%。

值得注意的是，1.7%中簽率只是相對于普通“運動員”而言。和去年滬深等地買房搖號亂象一樣，多找幾個親戚一起認籌、一起參與搖號，中獎率自然就會高一些。地產商們對于這一套路早已熟稔。

不同的是，參與本次土地搖號需要全額繳納競買保證金，也就是說，你有多少個7億元，就有多少個1.7%的中簽率。

結果可想而知，“不差錢”的中海和華潤一口氣拿出資金304億元，來爭搶這塊22.5億封頂的土地，各自中簽率均超過了三分之一。其中，中海以165.8億元注冊了24個“小號”，華潤138.2億元注冊了20個“小號”，兩大央企占到了總票數的75.9%，“壕”氣可見一斑。

其余如萬科、招商、保利、正榮等11家房企只能分攤剩余不到1/4概率。

圖片來源于“西安土地”公眾號

58安居客研究院院長張波向觀察者網表示，西安作為中西部節點型城市，經歷了59個月的房價持續上漲，市場的熱度足夠高，購房需求也多，整體處于供不應求的狀態，從拿地到售罄可能只需要五、六個月，十分有利于房企去庫存。因此，對于資金越來越緊張的房企而言，投資拿地更加謹慎，對于這些熱點城市的優質土地爭奪也更加激烈。

在中原地產首席分析師張大偉看來，西安等地土拍市場競爭如此激烈，實際上是有實力的房企在“集中供地”到來之前的積極補倉行為，央企的資金實力在其間一覽無余。而等到大量土地集中供應入市，房企對于優質地塊的爭奪將會更加激烈，也更加考驗其整體資金實力。屆時，才真正是一場“央企的饕餮盛宴”。

15城集中供地，起價超7000億

所謂“兩集中”政策，即2月18日前后有媒體報道稱，國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件，要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

隨后不久，青島、鄭州、天津等地自然資源和規劃局紛紛發布關于“土地集中出讓”模式的公告，才真正坐實了這一消息。一時間，房企紛紛響應，備戰即將到來的土地市場變革，在剛剛過去的年報季，幾乎成為所有業績會上必備的“問題”之一，與“三道紅線”并稱為關乎2021年房企存亡的兩大新政。

3月15日，長春市規劃和自然資源局發布關于落實2021年住宅用地“兩集中”出讓有關事宜的公告。其中提到，按照自然資源部住宅用地分類調控政策要求，2021年計劃供應住宅用地約960萬㎡，擬定于今年3月、5月、8月分三次集中發布出讓公告，集中組織住宅用地出讓。3月15日，長春集中掛牌出讓51宗首批經營性地塊。

緊隨其后，廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、合肥、濟南、成都、鄭州、蘇州、廈門等15個熱點城市明確將在4-5月開啟集供應土地。

其中，北京、廣州、天津、無錫4城明確首批供應地塊的起拍價格，總價分別為1036億元、901億元、503億元和228億元。

據中原地產統計，第一批入市地塊起價預計已經超過7000億元，疊加即將出臺的上海、深圳等城市，預計未來22個熱點城市第一批賣地有望超過萬億。

而提到“兩集中”政策對于土地市場的影響，業內人士普遍認為，這是我國供給側改革體現在樓市的重要一環，其核心影響力并不在給土拍降溫，更多的是在考驗房企資金、運營和管理能力。同時，對于地方政府的城市規劃和管理運營能力也提出了更高要求。

同策研究院資深分析師宋紅衛向觀察者網表示，熱點城市的優質地塊仍然屬于稀缺資源，這就決定了不管什么時候都是房企重金競爭的對象，并不會因為集中供地政策有所改變。相反，把有實力企業放到同一起跑線上進行競爭，未來必然存在熱門地塊再現“地王”的情況。

對此，一名百強民營房企高管向觀察者網表示，熱點城市少量多次供應土地的情況下，中小房企想要憑借自身實力摘得優質土地難如登天；與之相比，一次性供應大量土地，“撿漏”機會就要多得多。此外，當大房企目光都集中在一二線熱點城市時，一些三四線城市的優質地塊或許也將成為部分中小房企的不錯選擇。

因此，他認為集中供地或將為中小房企帶來“春天”，未來有更多機會實現彎道超車。

資金大考之下，房企分化加劇

不過，相較于上述民營房企高管的樂觀態度，更多地業內人士則持相反觀點，認為“兩集中”政策之后，未來將是央企和頭部品牌房企的對臺戲。

張波分析認為，未來一月之內必然造成土地市場井噴，大量土地集中面世可以給到開發商更多的選擇性，同時也為其帶來了更多的資金壓力，從這一角度來看，顯然更加利好融資成本更低的央企與現金流更加穩健的頭部房企。

張大偉也告訴觀察者網，近年來限價政策之下房企普遍利潤率下降，為了追求高回報率紛紛重提“高周轉”，而真正能夠高周轉的資源幾乎都在熱點一二線城市。集中供地政策下，資金實力強的企業無疑獲取優質土地的概率更高，這次西安土拍就是鐵證。僅僅是一宗封頂20億土地的爭奪，中海與華潤兩大央企就直接出動300多億，憑借資金優勢獲取了超過3/4的中獎率，完全碾壓其他玩家，小型房企甚至連參與資格都沒有。未來集中供地之下房企進一步兩極分化已是大勢所趨。

在近日召開的2020年房企業績會上，中海地產、招商蛇口、華潤置地等多家央企的管理層在提到這一供地政策時幾乎都“難掩喜色”。

如招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示，22個城市集中供地后，企業會面臨土地集中上市的情況，這要求企業有大量的資金去購買土地，“這對我們這種資金成本低，資金實力雄厚的企業來說是一個機會。”

再如中海地產董事會主席顏建國在結合集中供地等新政出臺的背景下，言及房地產市場下半場競賽剛剛開始，“分化”將是房地產下半場最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投資分化、管理能力分化、產品力分化綜合作用之下，優質央企具備更多的機會。

不過，世事并無絕對，在中小型房企業績會上，管理層提及這一政策時，無論自身資金實力強弱，也近乎異口同聲地表示“利好自己”。

宋紅衛表示，資金壓力下，無論大小房企，積極加速去化回籠資金，為4、5月份核心城市集中拿地儲備自有資金，都是最核心的保障。其次，中小房企之間加大力度合作拿地、合作開發，也不失為一個降低拿地的門檻的方式，同時可以有效分攤風險，在有效空間內增加“試錯機會”。

此外，可以預見的是，4-5月份，22個熱點城市必然會上演土地爭搶大戰。但事實上，除了這22個城市外，各大房企也可以關注其他城市的投資機會，尤其是處于城市群的一些潛力城市。

中指研究院數據顯示，2020年前述22個熱點城市的商品房銷售面積占全國的比重為24.3%，住宅用地成交規劃建筑面積占全國300城的比例不足三成，在這22城之外房地產市場仍有巨大空間。

因此，分析人士認為，為了避免集中供地帶來的不確定性，企業可適當關注22城之外的其他核心城市及發達城市群三四線城市，作為擴充規模的有效補充。

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