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（文/張玉 編輯/馬媛媛）登陸港股資本市場以來，祥生控股（02599.HK）披露的首份業績報告可謂喜憂參半。

2020年，公司實現收入466.38億元，較2019年同期增長31.3%；凈利潤為30.53億元，同期下降約4.8%。此外公司毛利潤總額約為84.35億元，較去年同期下降約0.5%。

增收不增利的背后，與祥生地產近年來在土地市場上頗為“激進”的拿地作風不無關系。3月24日，祥生地產旗下公司歷經131輪競價，以“觸頂價”31.11億元競得浙江紹興一宗地塊，溢價率約33.2%，競配公共租賃住房面積1.9萬平方米。

截至2020年末，祥生控股的凈資產負債比率由2019年的360%下降至2020年12月31日的140%，依然處于高位。

高溢價拿地攤薄利潤

2020年，祥生控股的利潤表現并不理想。報告期內，公司歸屬于集團權益的合約銷售額為781.68億元，較去年同期增長約25.1%。不過，公司凈利潤和毛利潤均呈現下滑的趨勢。其中，凈利潤為30.53億元，較去年同期下降4.8%；毛利潤總額為84.35億元，較去年同期下降0.5%。2020年，祥生控股的毛利率為18.1%，2019年同期則為23.9%，同比下滑5.8%。

此外，公司核心純利為30.97億元，較2019年同期下降約3.2%。核心純利率約為6.6%，較2019年減少2.4個百分點。

對于2020年公司毛利率的減少，祥生控股方面表示，主要由于年內確認的二線城市項目土地單價較高。年報顯示，2020年祥生控股新增土地儲備46宗，總占地面積為274萬平方米。

同策研究院資深分析人士肖云翔表示，實際上，在最近陸續公布2020年業績的房企中，很多都存在增收不增利的情況。至于影響因素很多，有自身因素，也有市場調控因素。內部因素在于前期高溢價拿地項目逐漸結轉，銷售溢價空間降低。同時，受嚴格的調控政策影響，很多重點城市都出臺了限購、限價政策，造成溢價空間很低，甚至沒有。內外部因素的結合，導致了行業大多企業出現增收不增利的情況發生。

2020年，祥生控股在拿地方面顯得頗為“激進”。2月7日，祥生以上限價14.25億元+競配人才住房面積51730平方米競得紹興諸暨一宗商住地。地塊歷經7個半小時、532輪報價，溢價率34.94%。

2020年12月22日，祥生控股經過336輪競價，以杭州星揚企業管理為主體，拿下衢州柯城區花園街道道士田鋪-2號地塊，溢價率71.79%。

值得一提的是，根據媒體報道，祥生控股董事會主席陳國祥曾在去年上市之時表示，公司將憑借多元化的產品與服務，以規模為基石，以品質為要求，在經驗豐富的管理團隊帶領下，精益求精，穩步向前。由此可見，規模，無疑仍是祥生控股未來一段時間的追求目標。

浙江土儲占“半壁河山”

  公開資料顯示，祥生集團于上世紀80年代創立于浙江諸暨，歷經30余年的發展，已經成長為一家集地產開發、小鎮開發及運營、商業開發及運營、建筑安裝、物業管理、酒店管理等事業板塊于一體的多元化產業集團。2020年11月18日，祥生控股成功于港交所主板上市，募集資金凈額35.1億港元。

2020年12月31日，祥生控股有88個已竣工物業項目，其中持作出售的已竣工物業為42.73億元，較2019年12月底的53.93億元減少了11.2億元。集團已竣工建筑面積為1660萬平方米，較2019年的1590萬平方米有所增加。

從地域來看，2019~2020年，祥生控股在浙江省的收益分別為221.1億元及285.18億元，占集團年度收益的比例分別為62.5%和61.34%。2019~2020年，祥生控股來自浙江及泛長三角（以下統稱“泛長三角”）的收益分別為348.2億元及455.08億元，占比分別為98.44%及97.89%。不難看出，祥生控股超過六成的業績貢獻來自浙江。泛長三角則幾乎貢獻了祥生控股的全部收入。

在年報中，祥生控股方面表示，集團始終堅持區域化聚焦深耕的發展戰略，自2016年起實行“1+1+X”擴張策略，堅持立足浙江省，深耕長三角，選擇性布局具備高增長潛力的城市。

2020年12月31日，集團應占土地儲備總量2330萬平方米，其中泛長三角區域900萬平方米，浙江省1120萬平方米。

同時值得一提的是，2020年祥生控股財務收入大幅減少。據悉，祥生控股財務收入主要包括銀行存款利息收入。集團財務收入由2019年的1.52億元減少至2020年的7580萬元，減少幅度為50.1%。祥生控股方面表示，這主要由于2020年確認來自聯營公司及合營企業利息收入減少所致。

2020年，祥生控股融資成本由2019年的7.78億元增加至2020年的11.13億元，主要由于債務總額由2019年的285.27億元增加至2020年的461.77億元，增長幅度為61.9%。

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