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（文/張玉、張志峰 編輯/馬媛媛）“之前買房一直想要現房，就在考慮二手房，最后就是被中介費和過戶費給勸退了。”近段時間以來，房產交易平臺貝殼找房二手房中介費上漲的消息在微博上引發熱議。

相關消息顯示，自2月18日起，重慶貝殼服務平臺，重慶鏈家買賣房屋交易服務費用調整為賣方1%，買方2%（之前是賣方0%，買方2%）。因此，2月18日起，房屋買賣在貝殼平臺交易會收取賣方1%的服務費。

對于此次鏈家二手房中介服務費上漲事宜，貝殼內部人士向觀察者網透露，行業標準是3%，整個貝殼系原則上都是按照這一標準執行，不過除了直營體系外，還有德佑等加盟品牌，實際執行和每個品牌的策略、城市情況都有關，現在還達不到全部嚴格執行統一標準的程度。

3月10日，多位鏈家中介向觀察者網證實，目前上海鏈家二手房交易傭金確實是3%。值得一提的是，雖然從表面上看是由買家承擔2%，賣家承擔1%，但其背后隱藏著另一套“交易規則”。

壟斷定價？

“上海二手房中介費一般都是3個點。”3月10日，上海鏈家置業顧問李燦（化名）向觀察者網表示，事實上，這個費用事實上就相當于買家承擔了。

對此，位于杭州鏈家的置業顧問祁語（化名）表示認同。其告訴記者，目前杭州鏈家收費標準為:100萬以下部分，雙方各收1.5%，100萬以上部分，雙方各收1%。

“羊毛出在羊身上，這個其實誰出都是一樣的，還是看價格。”祁語說。

早在2018年下旬，上海鏈家二手房交易傭金就已經從2%上調至3%。其中，由買方承擔2%，賣方承擔1%。

上海鏈家在《關于上海鏈家調整傭金收費標準的說明》中將費率上漲的原因解釋為服務提升。上海鏈家方面稱，二手房交易流程復雜、周期長、風險大。長期以來，房產經紀行業的整體服務品質遠遠落后于上海的城市品質，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。

同時值得一提的是，2019年，貝殼找房董事長左暉在接受媒體采訪時曾表示，他認為中國的中介費從世界來看并不算高。左暉介紹，中國費率大概在2.5%左右，美國、日本都是6%，南非是8%，這個行業如果想有一些高素養的人去服務的話，大概需要經紀人收入是城市人收入的1.2倍。

換句話說，左暉認為中介費上漲不是貝殼系決定的，而是行業需要，且3%絕不是終點。

但事實是，在貝殼系宣布上漲之前，二手房交易收取2%中介費這一標準已經被全國中介沿用多年；而在這之后，各個大小中介公司也悄然將標準上調至3%。

某大型中介公司一位高管向觀察者網透露，貝殼系作為中介行業寡頭是毋庸置疑的，但也不至于絕對占領市場，像中原、樂有家等中介公司在部分城市的市場占有率還是挺高的。因此最初漲價范圍也只局限在部分貝殼系占有率較高的一些城市，后來才逐漸擴展開，“畢竟口子不是我開的，中小中介公司跟在后面也同樣受益，何樂而不為？”

由此，這場由貝殼系宣布的3%中介費迅速轉變為新的行業標準。

地產分析師嚴躍進向觀察者網表示，今年兩會期間，也有防止中介行業壟斷地位的聲音出現。企業借助壟斷地位上漲服務費的行為應該受到積極關注，更加公平公開，真正促進行業的健康發展。

資金隱憂

對于貝殼而言，漲價背后所面臨的“資金尷尬”問題引人深思。

公開資料顯示，貝殼找房由鏈家網升級而來，是以技術驅動的品質居住服務平臺，聚合和賦能全行業的優質服務者，打造開放的品質居住服務生態，致力于為三億家庭提供包括二手房、新房、租賃、裝修和社區服務等全方位居住服務。

財報數據顯示，2017~2019年，貝殼找房共實現營業收入為人民幣255.1億元、286.5億元及460.1億元；歸母凈利潤分別為-5.74億元、-4.68億元及-21.84億元。2018~2019年，公司凈資產收益率分別為-3.44%及-9.43%。

從公司債務情況來看，截至2019年底，公司合計總負債為357.3億元，截至2020年9月底，公司合計總負債已經攀升至398.4億元。

而在現金流方面，2017~2019年，貝殼找房的經營活動產生的現金流分別為-64.56億元、32.17億元及1.13億元。截至2020年三季度末，公司在手現金及現金等價物共461.2億元。

盡管在手資金充足，貝殼找房高速擴張的模式也考驗著其持續貢獻利潤和現金流的能力。

天眼查顯示，貝殼自成立以來，先后獲得騰訊控股、碧桂園創投、軟銀、紅杉資本、高瓴資本等頂級機構數十億美元的注資。對于未來，貝殼找房曾在官網上信誓旦旦地表示：“不遠的將來，貝殼找房將覆蓋全中國超過300個城市，服務超過3億的社區家庭，鏈接100萬職業經紀人和10萬家門店，賦能超過100個品牌。”另據消息顯示，截至到2020年6月30日，貝殼IPO前，已有45.6萬名經紀人在貝殼找房平臺上提供服務。

此外，上述高管向觀察者網透露稱，貝殼漲價之所以迅速被市場接受，除了其占有率較高，也與當時市場環境有關。彼時，交易雙方購房款通常由中介公司中轉，交易不透明帶來的惡意抬高房價、資金不安全等亂象頻出。因此貝殼系乘勢而為，宣布漲價的同時，也帶頭打出提升服務品質、交易透明、抵制亂象等手段，搏得市場好感。

背后“潛規則”

值得注意的是，盡管多數地區二手房中介費表面上看是3%，其實背后另有一套交易規則。

例如上海鏈家在三方協議中明確標示買家承擔2%，賣家承擔1%；中原地產則為買賣雙方各1.5%；也有部分中介公司只注明總計3%，具體如何收取則須另立協議。

但觀察者網采訪多位房產中介，得到的答案卻各不相同，有的表示必須收3%，有的表示只收1.5%，甚至還有不收傭金的情況。

一名上海鏈家中介透露稱，真正嚴格收3%傭金的情況，幾乎都是獨家房源，且比較搶手，其余情況具體傭金都是可以談的，畢竟競爭還是有的，有生意總比沒有好。至于規定買賣雙方各承擔多少則完全沒有意義，因為這筆錢哪來的大家都清楚，且房東只關心自己最終得到了多少錢，其余都是次要的。

“一般情況下不會低于2%。”上述房產中介告訴觀察者網，即便讓利也不會太多，畢竟公司有規定，大家都要賺錢。而市面上有些中介宣稱傭金低于2%甚至不到1%的，大多都有坑，鏈家雖然收費高一點，但通常不會出現這類情況。

近期，一位上海市民劉芳（化名）在買房時，就因Q房網中介傭金不透明而卷入了一場“吃差價”漩渦中。

據劉芳介紹，她看中了一套價值300余萬的房屋，因手續繁瑣，又與Q房網中介夏某相熟，在得到其“全部交易過程中只收取1%傭金，無任何其他費用”的反復承諾后，委托夏某居間交易。

但交易完成后，機緣巧合下卻從房東處得知，其所購房屋竟被中介授意抬高了3萬元差價，同樣被房東以“傭金”名義支付給中介。也就是說，劉芳實際繳納的傭金接近2%，遠遠超出了預期。

該房東向觀察者網表示，自己也不贊成中介私下吃差價的行為，所以當初中介要求抬價5萬，自己只抬了3萬，但作為房東，“我首先在意的是自己收到了多少錢”，其余的事情只能位列其次。

這或許也是二手房交易亂象屢禁不止，甚至許多交易對象長時間蒙在鼓里的根本原因。

前述中介公司高管告訴觀察者網，中介抬高房價勢必需要房東配合，因為沒有損害到房東利益，所以屢試不爽。“但這類亂象單靠企業承諾是無法杜絕的，目前除了鏈家，如樂有家、中原地產等都明確表示杜絕差價，真正是否能做到還是因地區而異，有些地方鏈家也不能幸免。”

他表示，想要根治，還是需要地方主管部門制定規則，并嚴格執行。例如深圳，由于房協不僅通知要求傭金透明化，而且處罰很嚴厲，一旦核實直接暫停企業網簽資格，一下子捏住了中介公司的命脈，使其不能輕易冒險。而且這類地區，貝殼系的市場占有率反而不高，各個中介公司公平競爭，也有益于塑造健康的市場環境。

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